Vormerkung und Anwartschaft
A. Die Vormerkung
Die Vormerkung ist eine Eintragung in das Grundbuch, welche der Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf eine dingliche Rechtsänderung dient. Sie ist nach h.M. kein dingliches Recht, sondern ein arteigenes Sicherungsmittel.
B. Entstehung der Vormerkung
Damit eine Vormerkung rechtskräftig entsteht, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
1. Vormerkungsfähiger Anspruch, § 883 Abs. 1 BGB
- schuldrechtlicher Anspruch auf dingliche Rechtsänderung
- strenge Akzessorietät
- auch künftige und bedingte Ansprüche, § 883 Abs. 1 S.2 BGB
- Identitätgebot (=Identität von Schuldner des Anspruchs und Grundstückseigentümer; Vormerkingsberechtigter)
2. Vorliegen einer Bewilligung oder einstweiligen Verfügung einer desjenigen, dessen Grundstück oder Recht von der Vormerkung betroffen wird, § 885 Abs. 1 BGB
- Bewilligung = einseitige Willenserklärung gegenüber dem Grundbuchamt oder dem Vormerkungsberechtigten
- Einstweilige Verfügung = vorläufige Gerichtsentscheidung im Eilverfahren über einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks
3. Eintragung in das Grundbuch, § 833 Abs. 1 BGB
- Kostitutive Wirkung der Eintragung (d.h. Vormerkung entsteht erst durch die Eintragung)
- § 885 BGB lex spcialis zu § 873 BGB
4. Berechtigung, oder wenn Berechtigung (-): gutgläubiger Erwerb
- Anwendung des § 878 BGB auf die Vormerkung
- Gutgläubiger (Erst-) Erwerb nach §§ 892 f. BGB
- h.M.: "große Lösung": Entscheidend ist die Gutgläubigkeit bei Erwerb der Vormerkung. Eine spätere Bösgläubigkeit ist entsprechend § 883 BGB irrelevant.
C. Wirkung der Vormerkung
Die Vormerkung hat drei Wirkungen zu Folge: die Rangwirkung nach § 879 BGB, die Vollwirkung gem. § 106 InsO und die Sicherungswirkung nach § 883 Abs. 2 BGB, § 888 BGB, wobei hier letztere von großer Bedeutung ist. Sie besagt, dass die Vormerkung eine relative Verfügungsbeschränkug ist. Nach Verfügung hat der Vormerkungsberechtigte trotzdem noch den gesicherten Anspruch gegen den Veräußerer. Der Veräußerer kann sich nicht auf einen Ausschluss der Leistungspflicht wegen subjektiver Unmöglichkeit gem. (die Zeichen § 275 I 1. Alt BGB sind keine funktionierende Verlinkung zu Gesetzestexten) berufen.
Nun hat der Erwerber jedoch z.B. das Grundstück erworben und ist auch als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Der Anspruch des Vormerkungsberechtigten wäre also schlecht durchsetzbar. Hier schützt ihn allerdings § 888 Abs. 1 BGB, wodurch er vom Erwerber die Zustimmung für eine Änderung im Grundbuch verlangen kann. Verweigert dieser die Zustimmung, kann diese auch durch Gericht erzwungen werden. Der Vormerkungsberechtigte ist durch die Sicherungswirkung stark vor beeinträchtigenden Verfügungen geschützt.
Wie bereits oben erwähnt, ist die Vormerkung streng akzessorisch (d.h. sie steht und fällt mit der zu Grunde liegenden Forderung) . Übergehen kann die Vormerkung also nur indem auch die Forderung auf einen neuen Gläubiger übergeht, vgl. § 401 BGB, § 398 BGB. Sie geht mit Abtretung der Forderung über.
