Wirtschaftsprivatrecht II

Inhalt der Verträge

Teil 5: Mietvertrag

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A. Vertragsparteien

Die Berechtigten und Verpflichteten
Der Mietvertrag kommt zwischen den Parteien zustande, die nach dem Vertrag aus § 535 BGB berechtigt und verpflichtet werden sollen. Zur Mitbenutzung berechtigte Personen können jedoch als Dritte in den Schutzbereich des Mitvertrages einbezogen werden (Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter). Hierunter fällt jedoch nicht der (genehmigte oder ungenehmigte) Untermieter; diesem stehen eigene vertragliche Ansprüche gegen den Hauptmieter zu, weshalb die Schutzbedürftigkeit entfällt.

B. Gegenstand des Mietvertrages

Bewegliche Sachen oder Grundstücke
Gegenstand des Mietvertrages können bewegliche Sachen oder Grundstücke sein. Die Parteien müssen sich darüber einigen, dass gegen ein Entgelt ein Gebrauchsrecht auf Zeitbestehen soll.

C. Abgrenzung

§ 581 BGB
Abgrenzung zum Pachtvertrag, § 581 BGB: Beim Pachtvertrag tritt das Recht zur Fruchtziehung neben das bloße Benutzungsrecht. Gegenstand der Pacht können zudem nicht nur Sachen, sondern auch Rechte sein.

D. Form

Die Berechtigten und Verpflichteten
Ausnahme von der grds. Formfreiheit von Mietverträgen: Für Mietverträge über Wohnraum, die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden gilt gem. § 550 BGB die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB. Folge eines Verstoßes gegen diese Formvorschrift ist nach § 550 S. 1 BGB, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und frühestens zum Ablauf des ersten Vertragsjahres unter Einhaltung der Kündigungsfristen des § 573 c BGB gekündigt werden kann. Ein Mietvertrag genügt der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben.

E. Pflichten der Vertragsparteien

§ 535 BGB
Der Vermieter muss dem Mieter die Mietsache gemäß § 535 Abs.1 S.1 BGB überlassen und sie während der Mietzeit instand halten, § 535 Abs. 1 BGB. Es treffen ihn allgemeinen Verkehrssicherungspflichten wie z.B. Beleuchtung des Treppenhauses etc. Er trägt zudem gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die Lasten der Mietsache wie z.B. Grundsteuer. Der Vermieter hat dem Mieter Aufwendungsersatz für erforderliche (§ 536 a Abs. 2 BGB) und eventuell sonstige Aufwendungen (§ 539 BGB) zu leisten und muss Störungen des Mieters (auch durch Mitmieter) abwehren. So genannte Schönheitsreparaturen obliegen im Rahmen der Instandhaltungspflicht dem Vermieter, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, können aber vertraglich auf den Mieter übertragen werden. In diesem Fall muss der Mieter das, was durch den vertragsmäßigen Gebrauch abgenutzt oder beschädigt wurde, selbst ersetzen und instand halten. Auch die Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter durch einen Formularvertrag (insbesondere einen Einheitsmietvertrag) ist zulässig (BGHZ 92, 363, 367; 101, 253, 261). Siehe hierzu auch folgende Entscheidung: BGH, B. v. 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84 Siehe hierzu auch folgende Entscheidung: BGH Urt. v. 22.09.2004 – ZR 360/03 Der Mieter muss den Mietzins zahlen, § 535 Abs. 2 BGB. Weiterhin muss er die Grenzen des vertragsmäßigen Gebrauchs einhalten; ansonsten hat der Vermieter ggf. einen Anspruch aus §§ 280, 241 Abs. 2 BGB oder eine Kündigungsmöglichkeit gemäß § 543 BGB. Nach Beendigung des Mietvertrages hat der Mieter die Pflicht, die Mietsache zurückzugeben gemäß § 546 BGB. Der Mieter ist darüber hinaus verpflichtet, auftretende Mängel dem Vermieter anzuzeigen; sonst kann er seine Gewährleistungsrechte nicht mehr geltend machen und wird gemäß § 536 c Abs. 2 BGB schadenersatzpflichtig. Der Mieter von Wohnraum hat Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 554 BGB). Die Fälligkeit der Miete bestimmt sich nach §§ 556 b, 579 BGB (nicht nach § 271 BGB!). Eine Erhöhung kann durch eine Vertragsänderung erfolgen oder indem der Vermieter den Mietvertrag ordentlich kündigt und einen neuen Vertrag mit höherer Miete abschließt. Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter nach den § 557 Abs. 3 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses innerhalb der Grenzen der §§ 558 ff. BGB verlangen. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist unzulässig, § 573 Abs. 1 S. 2 BGB.

F. Rechte des Mieters bei Nichterfüllung der Hauptleistungspflichten

Erfüllungsanspruch und Weitere
Der Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB umfasst den Anspruch auf Überlassung, Belassung und Instandhaltung der Mietsache (und damit auch auf Nachbesserung hinsichtlich etwaiger Mängel). Sofern die Mietsache zerstört wird, geht der Erfüllungsanspruch gem. § 275 Abs. 1 BGB unter. Neben dem Erfüllungsanspruch kann der Mieter die Rechte aus §§ 536, 536 a BGB geltend machen. Die Minderungtritt dabei - anders als im Kaufrecht - kraft Gesetzes ein. Hat der Mieter also die volle Miete gezahlt, obwohl diese kraft Gesetzes gemindert war, steht ihm ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB zu (BGH NJW-RR 1993, 519 f.). Die Gegenmeinung gewährt dem Mieter den Anspruch aus dem Rückabwicklungsverhältnis, das sich aus § 536 Abs. 1 BGB ergebe; dies hat zur Folge, dass sich der Vermieter nicht auf den Wegfall der Bereicherung berufen kann. a) Voraussetzungen für eine Mietminderunggem. § 536 Abs. 1 BGB: Mietvertrag Mangel oder Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, Ein Mangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Mietsache von der SollBeschaffenheit abweicht und diese Abweichung den vertragsmäßigen Gebrauch erheblich (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB) beeinträchtigt. Im Falle eines Rechtsmangels ist § 536 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, § 536 Abs.3 BGB, wenn dem Dritten der Gebrauch ganz oder teilweise entzogen wird. Das Recht des Dritten muss demnach nicht nur bestehen, sondern auch geltend gemacht werden. Für die Annahme einer Zusicherung muss sich aus der Erklärung des Vermieters ergeben, dass er für alle Folgen, die sich aus dem Nichtvorhandensein einer Eigenschaft ergeben, einstehen will. Maßgeblicher Zeitpunkt, Wegen § 536 c BGB ist es unerheblich, ob der Mangel schon bei Überlassung vorlag oder erst später entsteht. Der Vermieter muss die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Kein Ausschluss § 536 Abs. 1 S. 3 BGB (zu beachten ist, dass § 536Abs. 2 BGB nicht auf § 536 Abs. 1 S. 3 BGB verweist. Hier reicht daher auch eine nur unerhebliche Beeinträchtigung); § 536 b BGB (als „Mangel“ ist hier auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft zu verstehen); nach h.M. war ein Gewährleistungsausschluss gem. § 539 a.F. BGB (jetzt § 536 b BGB) analog anzunehmen, wenn der Mieter trotz nachträglicher Kenntnis eines - anfänglich vorhandenen oder nachträglich aufgetretenen - Mangels den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und den Mietzins in voller Höhe weiterzahlt. Ob dies für § 536 b BGB ebenso gilt ist strittig; § 536 c BGB (der Nichtanzeige des Mangels steht die verspätete Anzeige gleich; zudem führt § 536 c BGB nicht zum Rechtsverlust des Mieters, wenn Abhilfe auch mit Anzeige nicht möglich gewesen wäre), eigenes Verschulden des Mieters (Arg. ex § 326 Abs. 2 BGB), vertraglicher Ausschluss (nicht möglich bei Wohnraummiete, § 536 Abs. 4 BGB; Ausnahme der Möglichkeit eines vertraglichen Ausschlusses: § 536 d BGB). b) Voraussetzungen für einen Anspruch auf Schadensersatz gem. § 536 a Abs. 1 BGB: Mietvertrag, Mangel oder Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (1. Alt.) oder Nach Vertragsschluss bei Vorliegen von Verschuldendes Vermieters (2. Alt.), Kein Ausschluss (s.o.) ein vertraglicher Ausschluss der Haftung ist möglich, ein genereller Ausschluss der Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Schäden bei der Wohnraummiete verstößt aber nach Ansicht des BGH in AGB gegen § 307 BGB (BGH NJW 2002, 673), für gewerbliche Miete ist ein formularmäßiger Ausschluss zumindest für anfängliche Mängel zulässig. c) Voraussetzungen für einen Aufwendungsersatzanspruch gem. § 536 a Abs. 2 BGB: Mietvertrag, Mangel oder Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, Vermieter befindet sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug(Nr. 1), sofern kein Verzug vorliegt, kann der Mieter seine Aufwendungen als Schaden im Sinne von § 536a Abs. 1 geltend machen oder die umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestand der Mietsache erforderlich (Nr.2), Kein Ausschluss (s.o.). d) Voraussetzungen für eine Kündigunggem. § 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 1 BGB: Mietvertrag, Vorenthaltung des vertragsmäßigen Gebrauchs, § 543Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB, Diese Voraussetzung erfordert, dass dem Mieter die Sache nicht überlassen oder wieder entzogen wird oder ein Sach- oder Rechtsmangel den vertragsmäßigen Gebrauch beeinträchtigt. Fristsetzung bzw. Abmahnung, § 543 Abs. 3 BGB, Entbehrlichkeit gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 und 2BGB. Kein Ausschluss § 543 Abs. 4 S. 1 i.V.m. § 536 b BGB, § 543 Abs. 4 S. 1 i.V.m. § 536 d BGB, nach § 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 3 BGB darf der Mieter nicht ohne Bestimmung einer angemessenen Frist i.S.v. § 543 Abs. 3 BGB kündigen, analog § 326 Abs. 2 BGB, wenn der Mieter die Vorenthaltung zu vertreten hat und die Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB für ihn negativ ausfällt, Bei Wohnraummiete: schriftliche Kündigung unter Angabe von Gründen, §§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB. Problematisch ist, ob neben den §§ 536 ff. BGB auch noch § 119 Abs. 2 BGB anwendbar ist, wenn eine verkehrswesentliche Eigenschaft zugleich einen Mangel der Mietsache darstellt. Nach Ansicht der älteren Rechtsprechung soll § 119 Abs. 2 BGB anwendbar sein, da bei Mängeln der Mietsache kein Rücktrittsrecht existiere (RGZ 157, 173). Dagegen sprechen jedoch die besonderen Voraussetzungen der Kündigung, §§ 543, 569 BGB, die eine Rückabwicklung des Vertrages regeln. Eine Rückabwicklung über das Bereicherungsrecht soll gerade nicht erfolgen. Insofern stellen sie gegenüber § 119 Abs. 2 BGB eine Sondervorschrift dar. § 119 Abs. 2 BGB ist damit nicht anwendbar. Im Fall der anfänglich unmöglichen Überlassung der Mietsache ist Anspruchsgrundlage des Mieters für Schadensersatz statt der Leistung § 311 a Abs. 2 BGB. Nach Vertragsschluss (nachträgliche Unmöglichkeit), aber vor Gebrauchsüberlassung gelten die §§ 326 bzw. 280 Abs. 1, 3, 283 BGB, da der Anwendungsbereich der §§ 536, 536 a BGB noch nicht eröffnet ist. Etwas anderes gilt lediglich, wenn dem Vermieter die Überlassung aufgrund eines Rechtsmangels unmöglich ist. In diesem Fall verdrängt der Schadensersatzanspruch aus §§ 536a Abs. 1, 536 Abs. 3 BGB als besonderer Fall des Unvermögens die allgemeinen Vorschriften, da dieser Anspruch sonst leer laufen würde. Nach Gebrauchsüberlassung gelten die §§ 536, 536 a BGB. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz liegt lediglich vor, wenn die Mietsache völlig zerstört ist. Es kann dann nicht mehr von einem bloßen Mangel im Sinne von §§ 536, 536 a BGB gesprochen werden, weshalb die §§ 326 bzw. 280 Abs. 1, 3, 283 BGB Anwendung finden. Hierzu urteilte die Rechtsprechung: BGH, U. v. 7.5.1982 – V ZR 90/81: "(…) Ein Zurückbehaltungsrecht des Bekl. nach § 320 BGB wegen der erwähnten Mängel wird nicht durch die Gewährleistungsbestimmungen der §§ 537 ff. BGB ausgeschlossen." Für einen Schadens- bzw. Aufwendungsersatzgeht § 536 a Abs. 1 BGB schon vor Übergabe den §§ 323 bzw. 280 Abs. 1, 3, 281 BGB vor. Bei Rücktritt bzw. Kündigung stehen die Rechte aus § 323 BGB und § 543 BGB (bzw.für Wohnraum § 569 BGB) vor Übergabe nebeneinander. Nach Übergabe gilt nur noch§ 543 BGB.

G. Rechte des Vermieters
H. Gesetzliche Nebenpflichten
I. Verjährung
J. Vermieterpfandrecht
K. Beendigung des Mietverhältnisses