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Fallbeispiel: Haus am See mit Problemen

Lösungshinweise


Die Lösungshinweise zur Hauptaufgabe, insb. Prüfungsaufbau zu den wichtigsten Anspruchsgrundlagen, finden Sie nachstehend.
Unter folgender Adresse werden die weiterführenden Aufgaben behandelt.

Ansprüche des H gegen O

A. Anspruch gem. § 894 BGB auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung (Grundbuchberichtigungsanspruch)
Anspruch gegeben, wenn:

1. Grundbuch unrichtig
Eingetragen ist O.
Ist jemand anderer Eigentümer?

chronologische / historische Prüfung!

a. Ursprünglich: G

b. Übereignung G auf K?

(1) Einigung / hier in Form der Auflassung!
Auflassung zwischen G und K erfolgte, für G handelte der Vorstand, Rechtsfähigkeit von G ergibt sich aus § 21 BGB, die Vertretung durch den Vorstand aus § 26 Abs. 1 BGB.

ABER:
(2) Wirksamkeit der Auflassung?
Form OK (+)
G nicht geschäftsfähig, § 105 BGB - dadurch Auflassung unwirksam! (-)
G bleibt Eigentümerin - trotz Auflassung, Eintragung ins Grundbuch und ihrer Berechtigung!

c. Übertragung K auf H
Prüfungsaufbau: siehe hier
Auflassung: K vertreten durch Vorstand; H vertreten durch M.
Überschreitung der Vertretungsmacht durch M? => irrelevant für § 925 BGB

ABER:
=> Problem Nr. 1 - K ist nicht berechtigt, weil der Verein das Eigentum nicht korrekt erworben hat;
=> entscheidend ist aber - ungeachtet eines eventuellen Erwerbs vom Nichtberechtigten - dass nach der Darstellung im Sachverhalt keine Eintragung erfolgte - demzufolge kein Eigentumserwerb!

G bleibt Eigentümerin.


d. Übertragung K auf O

(1) Auflassung (+)

(2) Eintragung (+)

(3) Einigsein bei Eintragung (+)

(4) Problem: Berechtigung des Veräußerers - K ist kein Eigentümer!
ALSO:
Gutgläubiger Erwerb gem. § 892 I BGB zu prüfen:
        • Anwendbarkeit (Verkehrsgeschäft + kein absolutes Veräußerungsverbot) (+)
        • GB unrichtig (+) => K eingetragen, G Eigentümerin!
        • Veräußerer im GB eingetragen (+)
        • Erwerber gutgläubig (+)
        • kein Widerspruch im GB eingetragen (+), keins bekannt
O ist Eigentümer geworden.

Damit ist das Grundbuch korrekt - die Eintragung entspricht der Eigentumslage.

wäre die Eigentumsposition im Grundbuch zu Unrecht eingetragen, wäre im weiteren Prüfungsaufbau zu § 894 BGB noch Folgendes zu prüfen:
2. Anspruchsberechtigter => Beeinträchtigte Person
3. Anspruchsgegner => zu Unrecht eingetragene Person

4. Ergebnis
Anspruch gem. § 894 BGB ist nicht gegeben.


B. Anspruch gem. § 888 Abs. 1 BGB auf Zustimmung zur Eintragung
Zunächst Voraussetzungen für den Anspruchserwerb:

1. Vormerkung des H
Prüfungsaufbau zur Vormerkung siehe hier.

a. Vormerkungsfähiger Anspruch
Kaufvertrag zwischen H und K?

(1) Abschluss des Vertrages OK

(2) Inhalt: Pflicht zur Übereignung OK

(3) Wirksamkeit?
=> Form OK, notariell
=> Vertretungsmacht!!!? => überschritten!

        • durch Genehmigung OK? jedenfalls zumindest eine konkludente Genehmigung erteilt!
        • Form nicht erforderlich, § 182 Abs. 2 BGB
Also Genehmigung OK, Vertretungsmacht kein Problem!

b. Bei Bewilligung der Vormerkung bestanden?
Bedingter Anspruch reicht auch aus, auch schwebend unwirksamer Vertrag ist also in Ordnung!

c. Bewilligung durch Betroffenen
K nicht berechtigt - Eigentum ist ja bei G geblieben!

d. Eintragung ins Grundbuch

e. Berechtigung des Veräußerers nicht gegeben - also: Gutgläubiger Erwerb?
Entweder gem. § 892 Abs. 1 BGB direkt oder auf dem Umweg über § 893 BGB (2. Alt.) - jedenfalls ist gutgläubiger (Erst-)Erwerb einer Vormerkung möglich, dies ist einhellige Meinung
die Einordnung der Vormerkung ist wegen dem "Zwittercharakter" der Vormerkung schwierig, es ist nicht eindeutig ein dingliches Recht! - für das Ergebnis aber letztlich irrelevant, jedenfalls über § 893 BGB ist gutgläubiger Erwerb möglich;


Die Voraussetzungen des gutgläubigen Erwerbs gem. § 892:
      • Verkehrsgeschäft - Kaufvertrag zwischen K und H (+)
      • K ist im Grundbuch eingetragen, Eigentümerin ist noch G - Grundbuch also unrichtig (+)
      • H hatte keine Ahnung von Eigentum der G - guter Glaube (+)
      • Widerspruch im Grundbuch nicht eingetragen (+)

Vormerkung durch H gutgläubig erworben.

2. Das "beeinträchtigende Recht" - also Recht des O
Es ist festzustellen, ob das (nachträglich) eingetragene Recht (hier des O) die Rechte des Vormerkungsberechtigten beeinträchtigt?
=> Zugunsten des O ist ein Eigentumsrecht eingetragen worden.

3. Unvereinbarkeit mit Recht des H
Die Vormerkung entfaltet Rechtsfolgen nur dann, wenn sie die Rechte des Berechtigten beeinträchtigt:
=> relative Unwirksamkeit gem. § 883 Abs. 2 BGB
Anspruch des H wäre durch Erwerb durch O vereitelt. (+)

4. Erforderlichkeit der Zustimmung
O ist Bewilligungsberechtigt - also erforderlich (+)

Zwischenergebnis zu § 888 BGB: Anspruch des H auf Zustimmung zur Grundbucheintragung gegen O ist entstanden.

ABER:
5. Einreden?
Auch wenn der Anspruch nicht verloren gegangen ist, stellt sich die Frage, ob keine Einreden bestehen (Durchsetzbarkeit). Diese könnten sich aus der analogen Anwendung der § 770 Abs. 1 BGB, § 1137 BGB, § 1211 BGB ergeben.
Im Sachenrecht ist Analogie nur vorsichtig anzuwenden - numerus clausus der Sachenrechte. Dennoch ist die Vormerkung kein - zumindest kein klassisches - Sachenrecht. Die relative Wirkung ist gerade Gegenteil eines dinglichen Rechts, das erga Omens gilt. Deshalb kann bei einer Vormerkung die Analogie durchaus begründbar sein.

a. VSS der Analogie
Die Analogie im Hinblick auf die Erhebung von Einreden gegen die Vormerkung ist möglich, wenn Voraussetzungen der Analogie erfüllt sind:
      • Regelungslücke? (+)
      • planwidrig? (+)
      • Vergleichbarkeit der Rechtslage? (+/-) - zwar keine Zahlung fremder Schuld, aber prozessrechtliche Situation würde vereitelt werden, was gegen § 888 ZPO verstößt...
Analogie sollte insofern möglich sein, ist jedenfalls mit guten Argumenten begründbar.

b. Einreden
Nun muss geprüft werden, ob eine Einrede auch tatsächlich gegeben ist:
      • Rücktrittsrecht des K gem. § 323 Abs. 1 BGB? H hat tatsächlich noch nicht die volle Kaufpreissumme beglichen. Das Rückstrittsrecht Hängt aber von der Fälligkeit der Zahlungspflicht ab! Hier müsste K dem H noch eine Frist setzen; da dies nicht erfolgt ist, und eine Rücktrittserklärung sowieso fehlt, kann von einem Rücktritt nicht die Rede sein;
      • Unmöglichkeit der Zahlung und dadurch § 326 Abs. 1 BGB ist nicht denkbar;

Ergebnis: Anspruch auch durchsetzbar - Anspruch gem. § 888 BGB gegeben!


C. Anspruch gem. § 812 Abs. 1, S. 1, 2. Alt. BGB auf Grundbucheintragung (Herausgabe der Grundbuchposition)
Ist eine Nichtleistungskondiktion in diesem Fall möglich?
O hat die Leistung (Grundbuchposition) von K im Wege einer Leistung erlangt, so dass diese Vorrang hat! Eine Nichtleistungskondiktion ist allein deshalb schon ausgeschlossen.


Ansprüche des H gegen B

D. Anspruch auf Herausgabe gem. § 985 BGB
Sofern Besitz des B, dann auf Räumung. Sonst keine weiteren Ansprüche. Eigentümerstellung?
=> H ist noch kein Eigentümer!
=> kann er sich auf Eigentumsschutz bereits dann berufen, wenn er vormerkungsberechtigt ist?

1. Eigentümerstellung wegen Vormerkung?
Die wird überwiegend abgelehnt, weil die Vormerkung nur relative Unwirksamkeit zur Folge hat, so dass sie gegen den Erwerber und nur gegen diesen gelten soll. Daraus allein eigentümerähnliche Rechtspositionen abzuleiten würde dem Sinn des Rechtsinstituts zuwiderlaufen.
Es sind aber Argumente denkbar, den Schutz auch dann zugunsten des Vormerkungsberechtigten zu erweitern, wenn er gegen Handeln des Veräußerers vorgeht...
(+/-)

2. Eigentümerstellung wegen eines Anwartschaftsrechts
Die Vormerkung begründet eine solche Anwartschaft nicht - aber die unbedingte und unwiderrufliche Auflassung?
Spätestens soll sie mit Vormerkung ausreichen!

Sofern Räumung durch B Sinn macht, ist dies auf der Grundlage des Anwartschaftsrechts möglich!


E. Anspruch auf Beseitigung gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB

1. Eigentümerstellung
siehe oben! => Anwartschaftsrecht reicht aus

2. Störer
B errichtet Hangar - er ist Anspruchsgegner

3. Beeinträchtigung in sonstiger Weise
Hangar (+)

4. Keine Duldungspflicht des H?

a. Vertrag mit K!

b. Wirkt es auch gegen H?
Vormerkung macht auch den Pachtvertrag unwirksam!
Auch wenn § 566 BGB hier nicht greift - Beeinträchtigung ist zu beseitigen! Im Übrigen kein Vertrag mit H.



F. Sonstige
=> § 861 BGB, § 862 BGB - nicht geeignet
=> § 1007 BGB - auch hier: Wiedereinräumung des Besitzes ist nicht gefragt
=> § 992 BGB, § 823 Abs. 1 BGB - verbotene Eigenmacht liegt nicht vor
=> § 823 Abs. 1 BGB direkt - wegen § 992 BGB nicht anwendbar!



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