Wirtschaftsprivatrecht II

Inhalt der Verträge

Teil 5: Mietvertrag

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A. Vertragsparteien

Die Berechtigten und Verpflichteten
Der Mietvertrag kommt zwischen den Parteien zustande, die nach dem Vertrag aus § 535 BGB berechtigt und verpflichtet werden sollen. Zur Mitbenutzung berechtigte Personen können jedoch als Dritte in den Schutzbereich des Mitvertrages einbezogen werden (Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter). Hierunter fällt jedoch nicht der (genehmigte oder ungenehmigte) Untermieter; diesem stehen eigene vertragliche Ansprüche gegen den Hauptmieter zu, weshalb die Schutzbedürftigkeit entfällt.

B. Gegenstand des Mietvertrages

Bewegliche Sachen oder Grundstücke
Gegenstand des Mietvertrages können bewegliche Sachen oder Grundstücke sein. Die Parteien müssen sich darüber einigen, dass gegen ein Entgelt ein Gebrauchsrecht auf Zeitbestehen soll.

C. Abgrenzung

§ 581 BGB
Abgrenzung zum Pachtvertrag, § 581 BGB: Beim Pachtvertrag tritt das Recht zur Fruchtziehung neben das bloße Benutzungsrecht. Gegenstand der Pacht können zudem nicht nur Sachen, sondern auch Rechte sein.

D. Form

Die Berechtigten und Verpflichteten
Ausnahme von der grds. Formfreiheit von Mietverträgen: Für Mietverträge über Wohnraum, die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden gilt gem. § 550 BGB die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB. Folge eines Verstoßes gegen diese Formvorschrift ist nach § 550 S. 1 BGB, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und frühestens zum Ablauf des ersten Vertragsjahres unter Einhaltung der Kündigungsfristen des § 573 c BGB gekündigt werden kann. Ein Mietvertrag genügt der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben.

E. Pflichten der Vertragsparteien

§ 535 BGB
Der Vermieter muss dem Mieter die Mietsache gemäß § 535 Abs.1 S.1 BGB überlassen und sie während der Mietzeit instand halten, § 535 Abs. 1 BGB. Es treffen ihn allgemeinen Verkehrssicherungspflichten wie z.B. Beleuchtung des Treppenhauses etc. Er trägt zudem gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die Lasten der Mietsache wie z.B. Grundsteuer. Der Vermieter hat dem Mieter Aufwendungsersatz für erforderliche (§ 536 a Abs. 2 BGB) und eventuell sonstige Aufwendungen (§ 539 BGB) zu leisten und muss Störungen des Mieters (auch durch Mitmieter) abwehren. So genannte Schönheitsreparaturen obliegen im Rahmen der Instandhaltungspflicht dem Vermieter, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, können aber vertraglich auf den Mieter übertragen werden. In diesem Fall muss der Mieter das, was durch den vertragsmäßigen Gebrauch abgenutzt oder beschädigt wurde, selbst ersetzen und instand halten. Auch die Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter durch einen Formularvertrag (insbesondere einen Einheitsmietvertrag) ist zulässig (BGHZ 92, 363, 367; 101, 253, 261). Siehe hierzu auch folgende Entscheidung: BGH, B. v. 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84 Siehe hierzu auch folgende Entscheidung: BGH Urt. v. 22.09.2004 – ZR 360/03 Der Mieter muss den Mietzins zahlen, § 535 Abs. 2 BGB. Weiterhin muss er die Grenzen des vertragsmäßigen Gebrauchs einhalten; ansonsten hat der Vermieter ggf. einen Anspruch aus §§ 280, 241 Abs. 2 BGB oder eine Kündigungsmöglichkeit gemäß § 543 BGB. Nach Beendigung des Mietvertrages hat der Mieter die Pflicht, die Mietsache zurückzugeben gemäß § 546 BGB. Der Mieter ist darüber hinaus verpflichtet, auftretende Mängel dem Vermieter anzuzeigen; sonst kann er seine Gewährleistungsrechte nicht mehr geltend machen und wird gemäß § 536 c Abs. 2 BGB schadenersatzpflichtig. Der Mieter von Wohnraum hat Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 554 BGB). Die Fälligkeit der Miete bestimmt sich nach §§ 556 b, 579 BGB (nicht nach § 271 BGB!). Eine Erhöhung kann durch eine Vertragsänderung erfolgen oder indem der Vermieter den Mietvertrag ordentlich kündigt und einen neuen Vertrag mit höherer Miete abschließt. Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter nach den § 557 Abs. 3 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses innerhalb der Grenzen der §§ 558 ff. BGB verlangen. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist unzulässig, § 573 Abs. 1 S. 2 BGB.

F. Rechte des Mieters bei Nichterfüllung der Hauptleistungspflichten

Erfüllungsanspruch und Weitere
Der Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB umfasst den Anspruch auf Überlassung, Belassung und Instandhaltung der Mietsache (und damit auch auf Nachbesserung hinsichtlich etwaiger Mängel). Sofern die Mietsache zerstört wird, geht der Erfüllungsanspruch gem. § 275 Abs. 1 BGB unter. Neben dem Erfüllungsanspruch kann der Mieter die Rechte aus §§ 536, 536 a BGB geltend machen. Die Minderungtritt dabei - anders als im Kaufrecht - kraft Gesetzes ein. Hat der Mieter also die volle Miete gezahlt, obwohl diese kraft Gesetzes gemindert war, steht ihm ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB zu (BGH NJW-RR 1993, 519 f.). Die Gegenmeinung gewährt dem Mieter den Anspruch aus dem Rückabwicklungsverhältnis, das sich aus § 536 Abs. 1 BGB ergebe; dies hat zur Folge, dass sich der Vermieter nicht auf den Wegfall der Bereicherung berufen kann. a) Voraussetzungen für eine Mietminderunggem. § 536 Abs. 1 BGB: Mietvertrag Mangel oder Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, Ein Mangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Mietsache von der SollBeschaffenheit abweicht und diese Abweichung den vertragsmäßigen Gebrauch erheblich (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB) beeinträchtigt. Im Falle eines Rechtsmangels ist § 536 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, § 536 Abs.3 BGB, wenn dem Dritten der Gebrauch ganz oder teilweise entzogen wird. Das Recht des Dritten muss demnach nicht nur bestehen, sondern auch geltend gemacht werden. Für die Annahme einer Zusicherung muss sich aus der Erklärung des Vermieters ergeben, dass er für alle Folgen, die sich aus dem Nichtvorhandensein einer Eigenschaft ergeben, einstehen will. Maßgeblicher Zeitpunkt, Wegen § 536 c BGB ist es unerheblich, ob der Mangel schon bei Überlassung vorlag oder erst später entsteht. Der Vermieter muss die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Kein Ausschluss § 536 Abs. 1 S. 3 BGB (zu beachten ist, dass § 536Abs. 2 BGB nicht auf § 536 Abs. 1 S. 3 BGB verweist. Hier reicht daher auch eine nur unerhebliche Beeinträchtigung); § 536 b BGB (als „Mangel“ ist hier auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft zu verstehen); nach h.M. war ein Gewährleistungsausschluss gem. § 539 a.F. BGB (jetzt § 536 b BGB) analog anzunehmen, wenn der Mieter trotz nachträglicher Kenntnis eines - anfänglich vorhandenen oder nachträglich aufgetretenen - Mangels den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und den Mietzins in voller Höhe weiterzahlt. Ob dies für § 536 b BGB ebenso gilt ist strittig; § 536 c BGB (der Nichtanzeige des Mangels steht die verspätete Anzeige gleich; zudem führt § 536 c BGB nicht zum Rechtsverlust des Mieters, wenn Abhilfe auch mit Anzeige nicht möglich gewesen wäre), eigenes Verschulden des Mieters (Arg. ex § 326 Abs. 2 BGB), vertraglicher Ausschluss (nicht möglich bei Wohnraummiete, § 536 Abs. 4 BGB; Ausnahme der Möglichkeit eines vertraglichen Ausschlusses: § 536 d BGB). b) Voraussetzungen für einen Anspruch auf Schadensersatz gem. § 536 a Abs. 1 BGB: Mietvertrag, Mangel oder Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (1. Alt.) oder Nach Vertragsschluss bei Vorliegen von Verschuldendes Vermieters (2. Alt.), Kein Ausschluss (s.o.) ein vertraglicher Ausschluss der Haftung ist möglich, ein genereller Ausschluss der Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Schäden bei der Wohnraummiete verstößt aber nach Ansicht des BGH in AGB gegen § 307 BGB (BGH NJW 2002, 673), für gewerbliche Miete ist ein formularmäßiger Ausschluss zumindest für anfängliche Mängel zulässig. c) Voraussetzungen für einen Aufwendungsersatzanspruch gem. § 536 a Abs. 2 BGB: Mietvertrag, Mangel oder Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft, Vermieter befindet sich mit der Beseitigung des Mangels in Verzug(Nr. 1), sofern kein Verzug vorliegt, kann der Mieter seine Aufwendungen als Schaden im Sinne von § 536a Abs. 1 geltend machen oder die umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestand der Mietsache erforderlich (Nr.2), Kein Ausschluss (s.o.). d) Voraussetzungen für eine Kündigunggem. § 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 1 BGB: Mietvertrag, Vorenthaltung des vertragsmäßigen Gebrauchs, § 543Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB, Diese Voraussetzung erfordert, dass dem Mieter die Sache nicht überlassen oder wieder entzogen wird oder ein Sach- oder Rechtsmangel den vertragsmäßigen Gebrauch beeinträchtigt. Fristsetzung bzw. Abmahnung, § 543 Abs. 3 BGB, Entbehrlichkeit gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 und 2BGB. Kein Ausschluss § 543 Abs. 4 S. 1 i.V.m. § 536 b BGB, § 543 Abs. 4 S. 1 i.V.m. § 536 d BGB, nach § 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 3 BGB darf der Mieter nicht ohne Bestimmung einer angemessenen Frist i.S.v. § 543 Abs. 3 BGB kündigen, analog § 326 Abs. 2 BGB, wenn der Mieter die Vorenthaltung zu vertreten hat und die Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB für ihn negativ ausfällt, Bei Wohnraummiete: schriftliche Kündigung unter Angabe von Gründen, §§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB. Problematisch ist, ob neben den §§ 536 ff. BGB auch noch § 119 Abs. 2 BGB anwendbar ist, wenn eine verkehrswesentliche Eigenschaft zugleich einen Mangel der Mietsache darstellt. Nach Ansicht der älteren Rechtsprechung soll § 119 Abs. 2 BGB anwendbar sein, da bei Mängeln der Mietsache kein Rücktrittsrecht existiere (RGZ 157, 173). Dagegen sprechen jedoch die besonderen Voraussetzungen der Kündigung, §§ 543, 569 BGB, die eine Rückabwicklung des Vertrages regeln. Eine Rückabwicklung über das Bereicherungsrecht soll gerade nicht erfolgen. Insofern stellen sie gegenüber § 119 Abs. 2 BGB eine Sondervorschrift dar. § 119 Abs. 2 BGB ist damit nicht anwendbar. Im Fall der anfänglich unmöglichen Überlassung der Mietsache ist Anspruchsgrundlage des Mieters für Schadensersatz statt der Leistung § 311 a Abs. 2 BGB. Nach Vertragsschluss (nachträgliche Unmöglichkeit), aber vor Gebrauchsüberlassung gelten die §§ 326 bzw. 280 Abs. 1, 3, 283 BGB, da der Anwendungsbereich der §§ 536, 536 a BGB noch nicht eröffnet ist. Etwas anderes gilt lediglich, wenn dem Vermieter die Überlassung aufgrund eines Rechtsmangels unmöglich ist. In diesem Fall verdrängt der Schadensersatzanspruch aus §§ 536a Abs. 1, 536 Abs. 3 BGB als besonderer Fall des Unvermögens die allgemeinen Vorschriften, da dieser Anspruch sonst leer laufen würde. Nach Gebrauchsüberlassung gelten die §§ 536, 536 a BGB. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz liegt lediglich vor, wenn die Mietsache völlig zerstört ist. Es kann dann nicht mehr von einem bloßen Mangel im Sinne von §§ 536, 536 a BGB gesprochen werden, weshalb die §§ 326 bzw. 280 Abs. 1, 3, 283 BGB Anwendung finden. Hierzu urteilte die Rechtsprechung: BGH, U. v. 7.5.1982 – V ZR 90/81: "(…) Ein Zurückbehaltungsrecht des Bekl. nach § 320 BGB wegen der erwähnten Mängel wird nicht durch die Gewährleistungsbestimmungen der §§ 537 ff. BGB ausgeschlossen." Für einen Schadens- bzw. Aufwendungsersatzgeht § 536 a Abs. 1 BGB schon vor Übergabe den §§ 323 bzw. 280 Abs. 1, 3, 281 BGB vor. Bei Rücktritt bzw. Kündigung stehen die Rechte aus § 323 BGB und § 543 BGB (bzw.für Wohnraum § 569 BGB) vor Übergabe nebeneinander. Nach Übergabe gilt nur noch§ 543 BGB.

G. Rechte des Vermieters

Erfüllungsanspruch und Kündigung
Bei Nichtleistung des Mietzinses hat der Vermieter einen Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB. Er kann einen eventuellen Verzugsschaden gem. §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB ersetzt verlangen. Gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB kann er weiterhin den Vertrag kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung in Verzug ist. Für Wohnraummiete gilt außerdem der § 569 Abs. 3 S. 1 BGB, wonach einRückstand mit mindestens zwei Monatsmieten erforderlich ist.

H. Gesetzliche Nebenpflichten

Die Berechtigten und Verpflichteten
Aus der Instandhaltungspflicht des Vermieters leitet sich ab, dass er nur erforderliche Aufwendungen ersetzen muss. Aufwendungen sind freiwillige Vermögensopfer im Interesse eines anderen. Darunter fallen auch Verwendungen, also Aufwendungen, die der Mieter zum Erhalt und zur Wiederherstellung derMietsache macht. Hat der Mieter den Umstand, der die Aufwendung notwendig macht, selbst zu vertreten, tritt die Ersatzpflicht nicht ein (Arg. ex § 326 Abs. 2). Einrichtungen sind Sachen, die mit der Mietsache verbunden sind, um dieser zu dienen. § 539 Abs. 2 BGB gewährt dem Mieter keinen Herausgabeanspruch, sondern lediglich einen Anspruch auf Duldung der Wegnahme durch den Vermieter (keine Wegnahmepflicht!), § 258 S. 2 BGB. Dies gilt auch, wenn das Eigentum an der Einrichtung nach §§ 93, 94, 946, 947 BGB auf den Vermieter übergegangen ist. Die Kosten der Wegnahme muss der Mieter selbst tragen, § 258 S. 1 BGB. Bei Wohnräumen (und gem. § 578 Abs. 2 BGB auch bei anderen Räumen) kann der Vermieter die Wegnahme abwenden, wenn er eine angemessene Entschädigung zahlt, § 552 BGB, es sei denn, der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme. Zu den Nebenpflichten des Mieters gehören insbesondere Instandhaltungsarbeiten, (Schönheits-)Reparaturen und vorbeugende Maßnahmen. Durch das MietrechtsreformG wird eine Duldungspflicht auch für Stromsparmaßnahmen geregelt. Unterlässt der Mieter eine Anzeige erkannter Mängel verliert er seine Rechte aus §§ 536, 536 a BGB und macht sich gem. § 536 c Abs. 2 BGB schadensersatzpflichtig. Obhuts- und Sorgfaltspflichten ergeben sich auch aus allgemeinen Grundsätzen. Der Mieter muss die Sache pflegen und sauber halten. Bei Verletzung dieser Pflichten haftet er aus den §§ 280 ff. BGB. Den Mieter trifft die Pflicht zur Einhaltung des vertragsmäßigen Gebrauchs, §§ 538, 540 BGB. Im Falle der Verletzung hat der Vermieter einen Unterlassungsanspruch gem. § 541 BGB und ein Recht zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 BGB. Nach Beendigung des Mietvertrags muss der Mieter die Sache zurückgeben gem. § 546 Abs. 1 BGB. Unter Rückgabe ist die Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den Vermieter zu verstehen. Gem. § 538 BGB muss sich die Mietsache bei Rückgabe in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden, was auchbedeutet, dass der Mieter auf Verlangen des Vermieters alle Gegenstände, die er in die Wohnung eingebracht hat, entfernen und alle Einrichtungen wegnehmen muss. Bei Verletzung hat der Vermieter zunächst einen Erfüllungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB. Daneben hat er einen vom Verschulden des Mieters unabhängigen Entschädigungsanspruch in Höhe des vereinbarten Mietzinses, § 546 a Abs. 1 1. Alt. BGB (für Wohnraum ist der § 571 BGB zu beachten). Außerdem kann der Vermieter Schadensersatzansprüche gem. §§ 280 Abs. 1, 2, 286 bzw. §§ 280 Abs. 1, 3, 283 BGB geltend machen. Siehe hierzu auch folgende Entscheidung: BGH, U. v. 11.5.1988 – VIII ZR 96/87

I. Verjährung

§ 548 Abs. 1 BGB
Gem. § 548 Abs. 1 BGB verjähren alle Schadensersatzansprüchedes Vermieters in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Nach ganz herrschender Meinung ist § 548 BGB entsprechend anzuwenden für Ansprüche aus Auftrag, GoA, Eigentum, ungerechtfertigter Bereicherung und Deliktsrecht anzuwenden, wenn ein Anspruch aus Mietvertrag besteht und dieser auf dem gleichen Lebenssachverhalt beruht. Alle übrigen Ansprüche des Vermieters verjähren nach den §§ 195 ff. BGB. Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Verwendungen und Gestattung der Wegnahme verjähren gem. § 548 Abs. 2 BGB sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses. Für alle anderen Ansprüche gelten die §§ 195 ff. BGB

J. Vermieterpfandrecht

§§ 562, 578 BGB
Das Vermieterpfandrecht entsteht bei Vermietung vonWohnraum, Grundstücken und sonstigen Räumen, §§ 562, 578 BGB als Sicherheit zur Durchsetzung der Forderungen aus dem Mietverhältnis. Gem. § 1257 BGB sind auf dieses gesetzlich entstehende Mietrecht die Vorschriften des vertraglichen Pfandrechts, §§ 1207 ff. BGB, entsprechend anwendbar. Entstehen des Pfandrechts Mietvertrag über Wohnraum bzw. Grundstücke oder sonstige Räume, §§ 562 Abs. 1 S. 1, 578 BGB, Bestehen einer Forderung aus dem Mietverhältnis, Eingebrachte und pfändbare (vgl. § 562 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. § 811 ZPO) Sache (§ 90 BGB) des Mieters. Ein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts an Sachen, die nicht im Eigentum des Mieters stehen ist nach ganz h.M. nicht möglich. Eingebracht ist eine Sache, wenn sie mit dem Willen des Mieters in die Wohnung gebracht wird und dort nicht nur einem vorübergehenden Zweck dienen soll. Nichterlöschen des Pfandrechts § 562 a BGB, Entfernen bedeutet das rein tatsächliche Wegschaffen von der Mietsache (h.M.), nach inzwischen wohl h.M. ist es unerheblich, ob die Entfernung endgültig ist, das Vermieterpfandrecht lebt dann allerdings bei zurückholen der Sache wieder auf. Das Pfandrecht erlischt jedoch nicht, wenn der Vermieter von der Entfernung keine Kenntnis hatte oder derselben widerspricht, § 562 a BGB (Ausnahme: § 562 a S. 2 BGB). § 1257 i.V.m. §§ 1242 BGB (Pfandverkauf), 1252 BGB (Erlöschen der Forderung wegen der Akzessorietät des Pfandrechts),1255 BGB (Aufhebung), 1256 BGB (Vermieter erwirbt Eigentum an der Sache) §§ 936 Abs. 1, 932 Abs. 2 BGB, Das Pfandrecht erlischt, wenn ein Dritter Eigentum an der Sache erwirbt und gutgläubig hinsichtlich des Nichtbestehens eines Pfandrechts ist. Bei Bestehen des Vermieterpfandrechts kann der Vermieter verschiedene Rechte geltend machen: Selbsthilferecht, § 562 b Abs. 1 BGB, bzw. Recht auf Rückverschaffung, § 562 b Abs. 2 BGB, Verwertungsrechte, §§ 1257 i.V.m. §§ 1228 ff. BGB, Recht auf vorzugsweise Befriedigung, § 805 ZPO.

K. Beendigung des Mietverhältnisses