Die Bestellung einer Grundschuld und der Sicherungsvertrag

Fall 1
Erwin Ernst aus Fall 1 möchte den Vorfall mit dem Wasser vergessen. Er möchte nun sein Dach komplett erneuern lassen. E ist als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen. So ist er in der Lage die Werklohnforderung des Dachdeckers D abzusichern. Er bestellt dem D an seinem Grundstück eine Buchgrundschuld, die daraufhin im Grundbuch eingetragen wird. Erst danach stellt sich heraus, dass nicht Erwin, sondern Anton A rechtmäßiger Eigentümer des Grundstücks gewesen ist.

Frage: Ist D Inhaber einer Grundschuld geworden?

Fall 2
Siggi lässt zur Sicherung einer Kaufpreisforderung dem Gustav eine Buchgrundschuld an seinem Grundstück eintragen.

Frage: Was kann Siggi unternehmen, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass der Sicherungsvertrag zwischen ihm und G an einem Wirksamkeitsmangel leidet?

Fall 3
Siggi und Gustav haben sich nun über die Gewährung eines Darlehens geeinigt. Gustav möchte den Darlehensbetrag erst bei entsprechender Eintragung einer Buchgrundschuld am Grundstück des Siggi zu seinen Gunsten ausbezahlen. Siggi kommt dem Willen des Gustav nach. Nach Eintragung der Grundschuld verweigert G strikt die Valutierung des Darlehens.

Frage: Welche Rechte stehen dem S bzgl. der Grundschuld zu?

Fall 1: Die Entstehung einer Grundschuld

D ist Inhaber einer Buchgrundschuld am Grundstück des A geworden, wenn alle Voraussetzungen der §§ 873 I, 1191 ff. BGB vorliegen.

I. Einigung

E und D haben sich geeinigt, dass das Grundstück des A zur Sicherung einer Werklohnforderung des D gegen den E bestellt werden soll. Eine Einigung mit dem Inhalt des § 1191 I BGB liegt vor, § 873 I BGB.

II. Eintragung

Die Buchgrundschuld wurde auch zugunsten des D in das Grundbuch eingetragen, §§ 873 I, 1192 I, 1115 I BGB.

III. Einigsein

E und D waren sich im Zeitpunkt der Eintragung auch noch einig über die Bestellung der Grundschuld.

IV. Berechtigung des E

Weiterhin müsste E auch zur Grundschuldbestellung berechtigt sein. E glaubt zunächst Eigentümer zu sein. Als Eigentümer wäre er zu einer Grundschuldbestellung berechtigt. Es stellt sich allerdings später heraus, dass nicht E, sondern A Eigentümer des Grundstücks ist. Bei der Bestellung der Grundschuld handelte E mithin als Nichtberechtigter.

V. Gutgläubiger Erwerb

D könnte die Buchgrundschuld von E aber gutgläubig erworben haben gemäß § 892 ff. BGB. Im Grundbuch war nicht der wahre Eigentümer A, sondern E eingetragen. Der Inhalt des Grundbuchs war somit unrichtig. Ein rechtsgeschäftlicher Erwerb der Grundschuld in Form eines Verkehrsgeschäfts liegt vor. E war direkt aus dem Grundbuch legitimiert und es war auch kein Widerspruch eingetragen, § 899 BGB. Es ist nicht ersichtlich, dass D positive Kenntnis über die fehlende Berechtigung des E hatte. Die Voraussetzungen des gutgläubigen Erwerbs gemäß § 892 I BGB liegen mithin vor.

VI. Form

Das Formerfordernis der Buchgrundschuld gemäß §§ 1192 I, 1116 II BGB, also Einigung und Eintragung der Form ins Grundbuch, wurde eingehalten.

VII. Ergebnis

D ist Inhaber der Buchgrundschuld geworden.

Fall 2: Unwirksamkeit der Sicherungsabrede

Fraglich ist, was Siggi als Sicherungsgeber unternehmen kann, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass der zwischen ihm und dem Sicherungsnehmer geschlossene Sicherungsvertrag unwirksam ist.

A. Anspruch des S gegen den G auf Berichtigung des Grundbuchs, § 894 BGB?
Frage: Ist das Grundbuch unrichtig?
1. Wirksame Grundschuldbestellung (VSS siehe oben) (+)
2. Kein Einfluss der Sicherungsabrede (dieser schuldrechtl. Vertrag hat keinen Einfluss auf die wirksam bestellte dingliche Grundschuld)
3. Ergebnis: Das Grundbuch ist nicht unrichtig, AS aus § 894 BGB (-)

B. Anspruch des S gegen den G auf Rückgewähr der Grundschuld, § 812 I 1 1.Alt. BGB?
1. Etwas erlangt  Grundschuld am Grundstück des S ist ein Vermögensvorteil (+)
2. Durch Leistung des S  bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens durch die Bestellung des S (+)
3. Ohne Rechtsgrund  könnte hier der Sicherungsvertrag sein, dieser ist aber unwirksam. Daher ohne Rechtsgrund (+)
4. Rechtsfolge:
Wahlrecht des S
- Rückübertragung der Grundschuld 1192 I, 1154 BGB
- Verzicht auf die Grundschuld §§ 1169, 1168 BGB
- Aufhebung der Grundschuld §§ 873, 1183 BGB

Wenn S bereits von G in Anspruch genommen wird: Einrede nach § 821 BGB

Fall 3: Die zu sichernde Forderung entsteht erst gar nicht

Fraglich ist, welche Rechte dem Sicherungsgeber zustehen, wenn zwar die Sicherungsabrede wirksam ist, die zu sichernde Forderung aber von vorneherein nicht besteht oder später wieder wegfällt.

A. Entstehung einer Eigentümergrundschuld nach § 1163 I 1 BGB?
 Zwar sind über § 1192 I BGB die Vorschriften des Hypothekenrechts entsprechend anwendbar. Dies gilt aber nur für die Vorschriften, welche keine Akzessorietät voraussetzen. Hier daher (-)
Daher Anspruch des S gegen den G aus § 894 BGB? (-)
 Grundbuch ist nicht unrichtig

B. Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld aus dem Sicherungsvertrag?

Es besteht in der Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass bei der Nichtvalutierung der zu sichernden Forderung der Gläubiger die Sicherungsgrundschuld an den Sicherungsgeber zurückgeben muss. Es widerspräche dem Sinn und Zweck eines jeden Sicherungsmittels, wenn dieses isoliert dem Sicherungsnehmer zustehen würde, obwohl der zugrundeliegende Sicherungszweck erst gar nicht besteht oder später wieder wegfällt.
Auf welche Rechtsgrundlage der Rückgewähranspruch des Eigentümers jedoch gestützt werden kann, ist umstritten. Nach einer Ansicht sollen die §§ 812 ff. BGB, insbesondere § 821 BGB Anwendung finden. Nach einer anderen Ansicht sollen die §§ 320 ff. BGB anwendbar sein. Nach verbreiteter Ansicht ergibt sich die Rückgewähr der Grundschuld bei Nichtvalutierung der zu sichernden Forderung direkt aus der Sicherungsabrede. Selbst wenn dies nicht im Vertrag explizit erklärt wird, machen die Parteien unter Berücksichtigung des Sicherungszwecks einer Grundschuld zumindest konkludent deutlich, dass im Falle des Nichtzustandekommens einer zu sichernden Forderung die Grundschuld wieder zurückgewährt werden soll, §§ 133, 157 BGB (ergänzende Vertragsauslegung). Der auf der Auslegung des Sicherungsvertrags basierende Rückgewähranspruch entsteht somit schon mit Abschluss dieses Vertrages und ist aufschiebend bedingt durch den Wegfall des Sicherungszwecks.