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Inhaltsverzeichnis des Artikels

Die Grundschuld


A. Allgemeines
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, welches den Inhaber berechtigt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu verlangen. Der Inhaber des Rechts ist derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung des Grundstücks erfolgt. Dieser kann die Grundschuld aus unterschiedlichen Gründen erlangen; allerdings wird die Grundschuld i.d.R. zur Sicherung eines Zahlungsanspruchs verwendet. In diesem Fall spricht man nicht von einer isolierten Grundschuld, sondern von einer sog. Sicherungsgrundschuld (Legaldefinition in § 1192 Abs. 1a BGB). Die Grundschuld ist nach h.M. auf einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung nach § 1192 Abs. 1 BGB,§ 1147 BGB gerichtet. Sie ist eine dingliche Sicherheit, die im Gegensatz zur Hypothek nicht akzessorisch zur der gesicherten Forderung ist. In der fehlenden Akzessorietät liegt auch der größte Unterschied zwischen der Grundschuld und der Hypothek. Da die Grundschuld dadurch einen weiteren Handlungsspielraum zulässt, kommt sie in der Praxis auch wesentlich häufiger zur Anwendung als die Hypothek und ist somit das wichtigste Sicherungsmittel für unbewegliche Sachen. Jedoch werden bei einer Sicherungsgrundschuld Grundschuld und Forderung durch einen sog. Sicherungsvertrag verknüpft. Dazu später mehr.

Wichtiger Grundsatz: Gemäß § 1192 Abs. 1 BGB finden viele Vorschriften der Hypothek auch auf die Grundschuld Anwendung, solange sie keine Akzessorietät voraussetzen. Demzufolge sind grundsätzlich alle Vorschriften über die Hypothek anwendbar. Folgende Paragraphen sind es aufgrund ihrer Akzessorietät nicht:
§ 1113 Abs. 1 BGB, § 1115 Abs. 1 BGB, § 1143 BGB, § 1153 BGB, § 1163 BGB und § 1184 BGB.

B. Entstehung einer Grundschuld
Prüfungsschema:


1. Dingliche Einigung über die Bestellung einer Grundschuld, § 873 Abs. 1 BGB, § 1191 BGB
Art der bestellten Grundschuld:
    • i.d.R. Buchgrundschuld nach § 1192 Abs. 1 BGB, § 1116 Abs. 1 BGB. Dann Einigung über den Ausschluss der Brieferteilung nötig, § 1192 Abs. 1 BGB, § 1116 Abs. 2 BGB.
    • Auch Briefgrundschuld nach § 873 Abs. 1 BGB,§ 1191 BGB, § 1192 BGB, § 1116 Abs. 1 BGB möglich

2. Eintragung in das Grundbuch, § 873 Abs. 1 BGB,§ 1191 BGB (Bei Buchgrundschuld: Eintragung des Ausschlusses der Brieferteilung)

3. Berechtigung (wenn (-), dann § 185 Abs. 2 BGB,§ 878 BGB, § 892 Abs. 1 BGB anwendbar)

4. Bei Briefgrundschuld: Übergabe des Briefes, § 1192 Abs. 1 BGB,§ 1117 BGB

Rechtsfolge: Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung,§ 1192 Abs. 1 BGB,§ 1147 BGB


C. Der Sicherungsvertrag
Wie bereits oben erwähnt, ist die Grundschuld nicht durch gesetzliche Vorschriften mit der gesicherten Forderung verbunden. Deshalb müssen die Parteien selbst einen schuldrechtlichen Vertrag schließen, welcher eine solche Verknüpfung herstellen. Dieser Vertrag wird Sicherungsvertrag oder auch Zweckerklärung genannt, da in dem Vertrag der Zweck der Grundschuld (nämlich die Sicherung der Forderung) bestimmt wird. Die Parteien eines Sicherungsvertages sind der Sicherungsgeber (i.d.R. der Eigentümer des Grundstücks) und der Sicherungsgeber (i.d.R. der Gläubiger der gesicherten Forderung).
Inhalt des Sicherungsvertrags ist die schuldrechtliche Verknüpfung der gesicherten Forderung mit der Grundschuld. Er stellt damit einen schuldrechtlichen Rechtsgrund für die Bestellung der Grundschuld nach § 812 BGB dar.


1. Umfang der zu sichernden Forderungen
In dem Sicherungsvertrag werden die zu sichernden Forderung(en) bezeichnet. Sind die Forderungen allerdings nicht ausreichend eindeutig bestimmt, so sind diese durch Auslegung zu ermitteln. Im Zweifel umfasst die Grundschuld alle Forderungen aus der Geschäftsbeziehung. Bei vorformulierten Sicherungsverträgen, die meistens Banken und sonstige Kreditinsinstitute verwenden, ist zu prüfen, ob sie gegen § 305 c Abs. 1 BGB verstoßen. Eine überraschende Klausel liegt nicht vor, wenn der Sicherungsvertrag auch künftige Forderungen gegen des Sicherungsgeber erfasst. Soll die Grundschuld jedoch auch Forderungen des Sicherungsnehmers gegen Dritte sichern, liegt ein Verstoß gegen § 305 c Abs. 1 BGB vor.

2. Verknüpfung zwischen Forderung und Grundschuld
In dem Sicherungsvertrag wird in der Regel vereinbart, dass Forderung und Grundschuld nur gemeinsam abgetreten werden dürfen. Da es sich bei dem Sicherungsvertrag um einen schuldrechtlichen Vertrag handelt, begründet diese Vereinbarung ebenfalls nur eine schuldrechtliche Verpflichtung und kein dinglich wirksames Abtretungsverbot i.S.d. § 399 BGB. Strittig ist, ob man im Sicherungsvertrag vereinbaren kann, dass die Forderung und die Grundschuld eine Geschäftseinheit i.S.d. § 139 BGB darstellen.

3. Rechten und Pflichten aus dem Sicherungsvertrag
Wird die Forderung durch den Schuldner nicht oder nur teilweise erfüllt, so soll der Gläubiger der Forderung berechtigt sein, sich durch aus Versteigerungserlös des zwangsvollstreckten Grundstücks zu befriedigen. Umgekehrt soll der Gläubiger dann nicht mehr berechtigt sein, wenn die Forderung beglichen wurde, da dann nämlich der Sicherungszweck wegfällt. Ist der Sicherungszweck weggefallen, so kann der Eigentümer vom Gläubiger die Rückübertragung der Grundschuld nach §§ 1192 I, 1154 BGB oder die Aufhebung der Grundschuld nach §§ 875 BGB, § 1192 Abs. 1 BGB, § 1183 BGB verlangen. Der Eigentümer hat auch dann einen Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld, wenn der Gläubiger auf die Grundschuld nach § 1192 Abs. 1 BGB, § 1168 BGB verzichtet.

D. Erklärung der Vollstreckungsunterwerfung
In der Praxis ist es üblich, dass sich sowohl der Schuldner als auch der Eigentümer des Grundstücks durch eine Erklärung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Dadurch muss die Bank nicht erst auf ein Urteil des Gerichts warten, sondern kann unmittelbar in das Schuldnervermögen oder das Grundstück vollstrecken. Eine vorformulierte Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung stellt im Übrigen keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs. 1 BGB dar.

E. Einwendungen und Einreden des Eigentümers
Macht der Eigentümer etwaige Einwendungen oder Einreden geltend, hat dies zur Folge, dass der Anspruchsgegner (der Gläubiger der Forderungen) seinen Anspruch auf Verwertung des Grundstücks nicht durchsetzen kann.
Einreden gegen die Forderung sind im Sicherungsvertrag aufzunehmen. Besteht die zu sichernde Forderung nicht, so steht dem Grundstückseigentümer trotzdem das Recht zur Einlegung der Einrede aus dem Sicherungsvertrag zu, da der Sicherungszweck überhaupt nicht eingetreten ist.

F. Übertragung der Grundschuld
Die Grundschuld ist ein veräußerliches Recht, d.h. sie kann vom Inhaber des Rechts auf einen anderen übertragen werden. Die Übertragung erfolgt nach § 1192 Abs. 1 BGB,§ 1154 BGB wie die Übertragung der Forderung bei der Hypothek. Jedoch wird hier nicht die Forderung, sondern die Grundschuld nach § 398 BGB abgetreten. Die Übertragung der Grundschuld ist somit selbständig und unabhängig von der Forderung. Es können demzufolge Forderung und Grundschuld an zwei verschiedene Parteien übertragen werden.

G. Gutgläubiger Zweiterwerb

  • Bei Buchgrundschuld: Gutgläubiger Zweiterwerb nach § 892 Abs. 1 BGB (unproblematisch möglich, da unabhängig von der Übertragung der Forderung)
  • Bei Briefgrundschuld: Zweiterwerb nach § 1155 BGB
  • Achtung: ein gutgläubiger Erwerb von Forderungen ist nicht möglich!

H. Folgen der Zahlung
Sind der Schuldner der Forderung und der Eigentümer des Grundstücks nicht personenidenitsch, ist zu unterscheiden, wer zahlt.


1. Der Schuldner zahlt
Zahlt der Schuldner auf seine Forderung, so erlischt die Forderung gemäß § 362 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes. Da die Grundschuld nicht abhängig von der Forderung ist, bleibt die Grundschuld bestehen. Jedoch wird sie sobald die Forderung erlischt einredebehaftet, d.h. der Eigentümer kann die Einrede der Erfüllung geltend machen. Ihm steht dann ein Rückübertragungsanspruch zu.

2. Der Grundstückseigentümer zahlt
Zahlt der Eigentümer des mit der Grundschuld belasteten Grundstücks, so wird er in aller Regel auf die Grundschuld zahlen. Die Grundschuld wird dadurch zur Eigentümergrundschuld nach § 1143 BGB analog. Da der Eigentümer anstatt dem Schuldner gezahlt hat, hat der Eigentümer einen Anspruch aus dem Sicherungsvertrag auf Abtretung der Forderung. Somit hat der Eigentümer einen Anspruch auf Zahlung der Forderung gegen den Schuldner.
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