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Die Grundschuld
A. Allgemeines
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, welches den Inhaber berechtigt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu verlangen. Der Inhaber des Rechts ist derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung des Grundstücks erfolgt. Dieser kann die Grundschuld aus unterschiedlichen Gründen erlangen; allerdings wird die Grundschuld i.d.R. zur Sicherung eines Zahlungsanspruchs verwendet. In diesem Fall spricht man nicht von einer isolierten Grundschuld, sondern von einer sog. Sicherungsgrundschuld (Legaldefinition in § 1192 Abs. 1a BGB). Die Grundschuld ist nach h.M. auf einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung nach § 1192 Abs. 1 BGB,§ 1147 BGB gerichtet. Sie ist eine dingliche Sicherheit, die im Gegensatz zur Hypothek nicht akzessorisch zur der gesicherten Forderung ist. In der fehlenden Akzessorietät liegt auch der größte Unterschied zwischen der Grundschuld und der Hypothek. Da die Grundschuld dadurch einen weiteren Handlungsspielraum zulässt, kommt sie in der Praxis auch wesentlich häufiger zur Anwendung als die Hypothek und ist somit das wichtigste Sicherungsmittel für unbewegliche Sachen. Jedoch werden bei einer Sicherungsgrundschuld Grundschuld und Forderung durch einen sog. Sicherungsvertrag verknüpft. Dazu später mehr.
Wichtiger Grundsatz: Gemäß § 1192 Abs. 1 BGB finden viele Vorschriften der Hypothek auch auf die Grundschuld Anwendung, solange sie keine Akzessorietät voraussetzen. Demzufolge sind grundsätzlich alle Vorschriften über die Hypothek anwendbar. Folgende Paragraphen sind es aufgrund ihrer Akzessorietät nicht:
§ 1113 Abs. 1 BGB, § 1115 Abs. 1 BGB, § 1143 BGB, § 1153 BGB, § 1163 BGB und § 1184 BGB.
B. Entstehung einer Grundschuld
Prüfungsschema:
1. Dingliche Einigung über die Bestellung einer Grundschuld, §§ 873 I, 1191 BGB
Art der bestellten Grundschuld:
- i.d.R. Buchgrundschuld nach § 1192 Abs. 1 BGB, § 1116 Abs. 1 BGB. Dann Einigung über den Ausschluss der Brieferteilung nötig, § 1192 Abs. 1 BGB, § 1116 Abs. 2 BGB.
- Auch Briefgrundschuld nach § 873 Abs. 1 BGB,§ 1191 BGB, § 1192 BGB, § 1116 Abs. 1 BGB möglich
2. Eintragung in das Grundbuch, § 873 Abs. 1 BGB,§ 1191 BGB (Bei Buchgrundschuld: Eintragung des Ausschlusses der Brieferteilung)
3. Berechtigung (wenn (-), dann § 185 Abs. 2 BGB,§ 878 BGB, § 892 Abs. 1 BGB anwendbar)
4. Bei Briefgrundschuld: Übergabe des Briefes, § 1192 Abs. 1 BGB,§ 1117 BGB
Rechtsfolge: Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung,§ 1192 Abs. 1 BGB,§ 1147 BGB
C. Der Sicherungsvertrag
Wie bereits oben erwähnt, ist die Grundschuld nicht durch gesetzliche Vorschriften mit der gesicherten Forderung verbunden. Deshalb müssen die Parteien selbst einen schuldrechtlichen Vertrag schließen, welcher eine solche Verknüpfung herstellen. Dieser Vertrag wird Sicherungsvertrag oder auch Zweckerklärung genannt, da in dem Vertrag der Zweck der Grundschuld (nämlich die Sicherung der Forderung) bestimmt wird. Die Parteien eines Sicherungsvertages sind der Sicherungsgeber (i.d.R. der Eigentümer des Grundstücks) und der Sicherungsgeber (i.d.R. der Gläubiger der gesicherten Forderung).
Inhalt des Sicherungsvertrags ist die schuldrechtliche Verknüpfung der gesicherten Forderung mit der Grundschuld. Er stellt damit einen schuldrechtlichen Rechtsgrund für die Bestellung der Grundschuld nach § 812 BGB dar.
3. Rechten und Pflichten aus dem Sicherungsvertrag
Wird die Forderung durch den Schuldner nicht oder nur teilweise erfüllt, so soll der Gläubiger der Forderung berechtigt sein, sich durch aus Versteigerungserlös des zwangsvollstreckten Grundstücks zu befriedigen. Umgekehrt soll der Gläubiger dann nicht mehr berechtigt sein, wenn die Forderung beglichen wurde, da dann nämlich der Sicherungszweck wegfällt. Ist der Sicherungszweck weggefallen, so kann der Eigentümer vom Gläubiger die Rückübertragung der Grundschuld nach §§ 1192 I, 1154 BGB oder die Aufhebung der Grundschuld nach §§ 875, 1192 I, 1183 BGB verlangen. Der Eigentümer hat auch dann einen Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld, wenn der Gläubiger auf die Grundschuld nach §§ 1192 I, 1168 BGB verzichtet.
Wird die Forderung durch den Schuldner nicht oder nur teilweise erfüllt, so soll der Gläubiger der Forderung berechtigt sein, sich durch aus Versteigerungserlös des zwangsvollstreckten Grundstücks zu befriedigen. Umgekehrt soll der Gläubiger dann nicht mehr berechtigt sein, wenn die Forderung beglichen wurde, da dann nämlich der Sicherungszweck wegfällt. Ist der Sicherungszweck weggefallen, so kann der Eigentümer vom Gläubiger die Rückübertragung der Grundschuld nach §§ 1192 I, 1154 BGB oder die Aufhebung der Grundschuld nach §§ 875, 1192 I, 1183 BGB verlangen. Der Eigentümer hat auch dann einen Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld, wenn der Gläubiger auf die Grundschuld nach §§ 1192 I, 1168 BGB verzichtet.
D. Einwendungen und Einreden des Eigentümers
Macht der Eigentümer etwaige Einwendungen oder Einreden geltend, hat dies zur Folge, dass der Anspruchsgegner (der Gläubiger der Forderungen) seinen Anspruch auf Verwertung des Grundstücks nicht durchsetzen kann.
Einreden gegen die Forderung sind im Sicherungsvertrag aufzunehmen. Besteht die zu sichernde Forderung nicht, so steht dem Grundstückseigentümer trotzdem das Recht zur Einlegung der Einrede aus dem Sicherungsvertrag zu, da der Sicherungszweck überhaupt nicht eingetreten ist.
E. Übertragung der Grundschuld
Die Grundschuld ist ein veräußerliches Recht, d.h. sie kann vom Inhaber des Rechts auf einen anderen übertragen werden. Die Übertragung erfolgt nach § 1192 Abs. 1 BGB,§ 1154 BGB wie die Übertragung der Forderung bei der Hypothek. Jedoch wird hier nicht die Forderung, sondern die Grundschuld nach § 398 BGB abgetreten. Die Übertragung der Grundschuld ist somit selbständig und unabhängig von der Forderung. Es können demzufolge Forderung und Grundschuld an zwei verschiedene Parteien übertragen werden.
F. Gutgläubiger Zweiterwerb
- Bei Buchgrundschuld: Gutgläubiger Zweiterwerb nach § 892 Abs. 1 BGB (unproblematisch möglich, da unabhängig von der Übertragung der Forderung)
- Bei Briefgrundschuld: Zweiterwerb nach § 1155 BGB
- Achtung: ein gutgläubiger Erwerb von Forderungen ist nicht möglich!
((1)) Folgen der Zahlung
