Grundschuld

Der allgemeine Aufbau für die Frage, ob eine Grundschuld besteht, ist hier abgebildet: Grundschuld

Für die Grundschuld relevanten Ansprüche wurden in den nachstehend verlinkten Strukturen dargestellt:
- Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung gem. § 1147 BGB i. V. m. § 1192 Abs. 1 BGB,
- Anspruch auf Verzicht auf das Grundpfandrecht gem. § 1169 BGB i. V. m. § 1192 Abs. 1 BGB,
- Anspruch auf Löschung eines Rechts aus § 1179a BGB i. V. m. § 1192 Abs. 1 BGB,
- darüber hinaus ist bei der Grundschuld - sofern sie nicht zu Recht eingetragen ist - der Anspruch aus § 894 BGB auf Grundbuchberichtigung relevant.

Alle Ansprüche sind nicht typisch für die Grundschuld, deshalb gelten die Aufbaustrukturen ebenso für die vergleichbaren Ansprüche im Zusammenhang mit der Hypothek. Bei der Grundschuld ist immer zu berücksichtigen, dass die Vorschriften über Hypotheken nur insofern gelten, inwiefern sie keine Akzessorietät voraussetzen.

Bestellung der Grundschuld

Die Bestellung einer Grundschuld ähnelt zwangsläufig stark der Bestellung der Hypothek. Daher erfolgt die Bestellung der Grundschuld ebenso über § 873 BGB.

Dabei ist die Bestellung einer Grundschuld absolut identisch zur Bestellung einer Hypothek. Der einzige Unterschied besteht darin, dass bei der Grundschuld keine Forderung vorausgesetzt wird. Folglich ist auch eine Forderungseintragung in das Grundbuch nicht nötig. [Prütting, § 66 Rn. 758]

Buchgrundschuld

Es wird unterschieden zwischen Buch- und Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld entsteht nach den üblichen Regeln des § 873 BGB. Ihr Inhalt wird gem. § 1115 i.V.m. § 1192 Abs. 1 BGB ausgeformt.

Daraus ergibt sich folgendes Prüfungsschema zur Bestellung einer Buchgrundschuld (nach Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 3):

Bestellung der Buchgrundschuld, §§ 1191, 1192 Abs. 1 873, 1115, 1116 Abs. 2 BGB

1. Einigung über Bestellung der Grundschuld, § 873 Abs. 1 BGB

2. Ausschluss der Erteilung eines Grundschuldbriefs, §§ 1192 Abs. 1, 1116 Abs. 2 BGB

3. Berechtigung des Bestellers

4. Eintragung ins Grundbuch, § 1192 Abs. 1, 1115 BGB

Am häufigsten wird die Grundschuld für einen Dritten als Grundschuldgläubiger bestellt. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 4]

Briefgrundschuld

Als Besonderheit kommt bei der Briefgrundschuld noch Ausstellung und Übergabe des Grundschuldbriefs (§§ 1116, 1192 Abs. 1 BGB) an den Grundschuldgläubiger (§§ 1117 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB) hinzu.

Daraus ergibt sich folgendes Prüfungsschema (nach Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 3):

Bestellung der Briefgrundschuld, §§ 1191, 1192 Abs. 1, 873, 1115, 1117 BGB

Einigung über Bestellung der Grundschuld, § 873 Abs. 1 BGB

Ausstellung des Grundschuldbriefs, §§ 1192, 1116 Abs. 1 BGB

Übergabe des Grundschuldbriefs gem. §§ 1192 Abs. 1, 1117 Abs. 1, 929 f. BGB oder Vereinbarung nach § 1117 Abs. 2 BGB

Berechtigung des Bestellers

Eintragung ins Grundbuch, § 1192 Abs. 1, 1115 BGB

Fehlt es an der Übergabe des Briefs an den Gläubiger und ist auch kein Übergabesurrogat vereinbart, entsteht gem. §§ 1163 Abs. 2, 1192 Abs. 1 BGB eine Eigentümergrundschuld per Gesetz. Durch die Briefübergabe wird sie dann zur Fremdgrundschuld. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 7]

Übertragung der Grundschuld

Die Übertragung einer Buchgrundschuld folgt den allgemeinen Regeln des § 873 BGB durch Einigung und Eintragung, §§ 1192 Abs. 1, 1154 Abs. 3 BGB. Auch ein gutgläubiger Erwerb ist möglich, § 892 BGB.

Bei der Briefgrundschuld ist die Eintragung ins Grundbuch kein notwendiger Bestandteil zu deren Übertragung. Dann müssen allerdings die Voraussetzungen nach §§ 1192 Abs. 1, 1154 Abs. 1 BGB beachtet werden. Dies sind Einigung, schriftliche Abtretungserklärung und Briefübergabe bzw. Surrogat. Auch die Verweisung von § 1192 Abs. 1 BGB auf § 1155 BGB ist hier relevant. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 9]

Allerdings kann die Übertragbarkeit der Grundschuld durch Vereinbarung gem. §§ 413, 399 BGB ausgeschlossen werden. Bei Sicherungsgrundschulden wird dies häufig getan. Allerdings muss diese Vereinbarung als Inhaltsänderung i.S.v. § 877 BGB ins Grundbuch eingetragen werden. [Wolf/Wellenhofer, § 28 Rn. 10]

Einwendungen und Einreden

Zwar gelten für die Grundschuld zum größten Teil die Regeln über die Hypothek entsprechend. Aufgrund der mangelnden Akzessorietät der Grundschuld stehen dem Eigentümer allerdings nicht sämtliche Einreden und Einwendungen zu, welche er bei Vorliegen einer Hypothek hätte. Ihm verbleiben nur die Einreden, die sich aus dem Verhältnis zum Gläubiger oder aus dem Sicherungsvertrag ergeben. Hierbei ist insbesondere die Einrede der Nichtvalutierung zu beachten. [Prütting, § 66 Rn. 763]