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Lösungsvorschlag Fall – Home sweet Home
1. Lösungsskizze
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2. Formulierungsvorschlag
A. O könnte gegen N einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gemäß § 985 BGB haben.
Dann müsste O den Anspruch erworben und nicht verloren haben und der Anspruch müsste auch durchsetzbar sein.
I. O könnte den Anspruch erworben haben, wenn er Eigentümer der Wohnung ist. Weiterhin müsste N Besitzer der Wohnung sein und dürfte kein Recht zum Besitz nach § 986 BGB haben.
1. Fraglich ist jedoch, ob O Eigentümer der Wohnung ist.
O war ursprünglicher Eigentümer der Wohnung. Laut Sachverhalt hat er jedoch dem N das Eigentum an der Wohnung verschafft. Mithin ist N Eigentümer der Wohnung und O hat folglich das Eigentum an der Wohnung verloren.
2. Somit ist O kein Eigentümer der Wohnung.
II. O hat gegen N keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung nach § 985 BGB.
B. O könnte gegen N einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gemäß § 812 I 1 Alt. 1 BGB haben.
Dann müsste O den Anspruch erworben und nicht verloren haben und der Anspruch müsste auch durchsetzbar sein.
I. O müsste den Anspruch zunächst dem Grunde nach und des Umfangs nach erworben haben.
1. Damit O dem Grunde nach ein Anspruch auf Herausgabe der Wohnung hat, müssten die Voraussetzungen des § 812 I 1 Alt. 1 BGB vorliegen.
N müsste also durch die Leistung des O etwas ohne rechtlichen Grund erlangt haben.
a. Zunächst müsste also N durch eine Leistung des O etwas erlangt haben.
aa. Unter „etwas erlangt“ versteht man jede vermögensrechtliche Besserstellung eines Anderen.
N hat im vorliegenden Fall das Eigentum und den Besitz an der Wohnung erlangt. Eine vermögensrechtliche Besserstellung liegt somit vor.
bb. "Durch Leistung" beinhaltet die bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens.
Der O verschafft hier dem N bewusst das Eigentum an der Wohnung mit dem Zweck den zuvor geschlossen Schenkungsvertrag zu erfüllen.
cc. N hat somit etwas durch eine Leistung des O erlangt.
b. Weiterhin müsste N den Besitz und das Eigentum an der Wohnung ohne rechtlichen Grund erlangt haben.
Eine Leistung ist dem Empfänger immer dann ohne rechtlichen Grund zugewendet, wenn sie ihm nach den zugrunde liegenden schuldrechtlichen Beziehungen nicht zusteht, ein Grund zum Behaltendürfen der Leistung also nicht besteht. So verhält es sich im vorliegenden Fall, der N hat den Besitz und das Eigentum an der Wohnung erlangt und der dem zugrunde liegende schuldrechtliche Schenkungsvertrag war von Anfang an nichtig. N hat somit aufgrund einer in Wahrheit nicht bestehenden schuldrechtlichen Beziehung (nichtiger Schenkungsvertrag) eine Leistung erhalten.
c. Es dürfte auch kein Ausschluss des Anspruchs i.S.d. § 814 oder § 817 BGB vorliegen.
Eine Kenntnis der Nichtschuld bzw. ein Verstoß gegen Gesetz oder die guten Sitten ist im vorliegenden Fall nicht ersichtlich.
d. N hat den Besitz und das Eigentum an der Wohnung somit ohne rechtlichen Grund durch eine Leistung des O erlangt. Folglich liegen die Tatbestandsvoraussetzungen der Leistungskondiktion des § 812 I 1 Alt. 1 BGB vor und O hat dem Grunde nach den Anspruch auf Herausgabe erworben.
2. Fraglich ist jedoch, inwieweit N zur Herausgabe verpflichtet ist.
a. Der erhobene Anspruch des O müsste auch vom Inhalt des Bereicherungsanspruchs gedeckt sein.
Der Anspruchsumfang könnte sich hier aus § 818 i.V.m. § 812 I 1 BGB ergeben.
aa. Grundsätzlich ist der Bereicherte gemäß § 812 I 1 BGB zur Herausgabe des Erlangten verpflichtet. Das bedeutet hier zunächst, dass N den Besitz und das Eigentum an der Wohnung herausgeben müsste, denn dies hat er von O ursprünglich erlangt. Problematisch ist hier jedoch, dass N gar nicht mehr Eigentümer und Besitzer der Wohnung ist. Die Wohnung hat N inzwischen an den S verkauft und diesem auch das Eigentum und den Besitz daran verschafft. N kann somit Besitz und Eigentum an der Wohnung nicht mehr an den O herausgeben, da dies für ihn unmöglich ist.
Es stellt sich somit die Frage, was der N an O herauszugeben hat.
bb. In Betracht käme hier § 818 II BGB. Demnach hat der Empfänger im Falle der Unmöglichkeit der Herausgabe des Erlangten einen entsprechenden Wertersatz in Geld zu leisten. Zu ersetzen ist der objektive Verkehrswert der Bereicherung. Fraglich ist jedoch im vorliegenden Fall, was als objektiver Verkehrswert anzusehen ist. In Betracht käme hier der Wert der Wohnung bei Kauf durch den O (100.000 €), oder aber der erzielte Kaufpreis des N (110.000 €) bei Veräußerung an den S. Da N lediglich mit dem Wert der Wohnung bereichert war, den diese bei Eigentumsübergang an den N gekostet hat, scheint ein darüber hinausgehender Wert nicht gerechtfertigt. Der objektive Verkehrswert der Wohnung betrug zum Zeitpunkt der Bereicherung des N somit 100.000 €. Im vorliegenden Fall hat dies zur Konsequenz, dass N dem O 100.000 € zurückzahlen muss. Der darüber hinausgehende Erlös in Höhe von 10.000 € verbleibt – zumindest nach den Regeln der §§ 812 I 1, 818 II BGB – bei N.
cc. Etwas anderes könnte sich aber noch aus § 818 I BGB ergeben. Nach dieser Vorschrift erstreckt sich die Verpflichtung zur Herausgabe auf die gezogenen Nutzungen sowie auf dasjenige, was der Empfänger auf Grund des erlangten Rechts oder als Ersatz für die Zerstörung, Beschädigung oder Entziehung des erlangten Gegenstandes erwirbt. Im Hinblick auf die verkaufte Wohnung könnte dies zur Folge haben, dass N verpflichtet ist den gesamten Veräußerungserlös als „Surrogat“ im gerade genannten Sinne herauszugeben, denn N hat das Geld im Austausch für die Wohnung und damit eigentlich als ein solches „Surrogat“ erhalten.
Problematisch ist hier jedoch, dass N den Veräußerungserlös nur aufgrund eines neuen selbständigen Rechtsgeschäfts erzielt hat. N hat somit keinen Erlös aus dem erlangten Recht an der Wohnung, sondern lediglich einen Erlös aufgrund eines neuen selbständigen Rechtsgeschäfts.
Folglich kann O den gesamten Verkaufserlös in Höhe von 110.000 € auch nicht über § 818 I BGB fordern.
dd. Möglicherweise ergibt sich zudem ein Anspruch des O gegen N auf Herausgabe der von A an N gezahlten Mieten für die Monate Oktober 2011 bis März 2012 aus § 818 I BGB.
In Betracht kommt die Herausgabepflicht im Hinblick auf die gezogenen Nutzungen. Da die Mietzahlungen nicht an die Stelle der Sache (Wohnung) getreten sind, scheidet ein Surrogat insoweit aus.
(1) Dann müsste es sich bei den Mietzahlungen in Höhe von 1.080 € (Miete von 180 € für sechs Monate) auch um Nutzungen i.S.d. § 100 BGB handeln. Eine Nutzung ist dann gegeben, wenn es sich um Früchte einer Sache oder eines Rechts handelt, sowie die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt.
Bei den Mietzahlungen könnte es sich um Früchte i.S.d. § 99 III BGB handeln. Demnach sind Früchte auch Erträge, welche eine Sache oder ein Recht vermöge eines Rechtsverhältnisses gewährt.
N erzielt laut Sachverhalt Erträge (Mietnahmen) in Höhe von 1.080 € aufgrund eines mit A bestehenden Rechtsverhältnisses (Mietvertrag).
Somit stellen die Mieteinnahmen Früchte i.S.d. § 99 III BGB dar, die wiederrum Nutzungen i.S.d. § 100 BGB sind.
(2) N muss O somit die von A erhaltenen Mietzahlungen in Höhe von 1.080 € gemäß §§ 818 I, 812 I 1 BGB als gezogene Nutzungen herausgeben.
ee. Schließlich stellt sich die Frage, ob N auch im Hinblick auf die Tatsache, dass er selbst zehn Monate mietfrei gewohnt hat zur Herausgabe verpflichtet ist.
In Betracht kommt auch hier eine Herausgabepflicht nach § 818 I BGB und zwar abermals für gezogene Nutzungen. Was unter Nutzungen i.S.d. § 100 BGB zu subsumieren ist, wurde bereits unter Pkt. 2. a. dd. (1) erläutert. Möglicherweise handelt es sich hier jedoch um einen Vorteil, welchen der Gebrauch der Sache (Wohnung) oder des Rechts gewährt. Da N für zehn Monate mietfrei in der Wohnung gelebt hat, hat er sich die Miete für eine andere Wohnung gespart und somit einen geldwerten Vorteil genossen. N hat somit diesen Vorteil grundsätzlich nach § 818 I BGB als gezogene Nutzung herauszugeben.
Problematisch ist allerdings, dass die Herausgabe einer Wohnungsbenutzung aufgrund der Beschaffenheit dieses Erlangten nicht möglich ist. Eine Rückgabepflicht richtet sich somit nach § 818 II BGB mit der Folge, dass N den objektiven Verkehrswert für die Bewohnung an O herausgeben muss. Den objektiven Verkehrswert für die Bewohnung stellt hier die ortsübliche Miete dar.
N ist somit an O auch zur Herausgabe der ortsüblichen Miete für die zehn Monate Bewohnung gemäß §§ 818 I, II, 812 I 1 BGB verpflichtet.
b. Letztlich dürfte die Bereicherung des N auch nicht weggefallen sein.
Aus dem vorliegenden Sachverhalt ergeben sich diesbezüglich keine Anhaltspunkte.
3. O hat somit einen Herausgabeanspruch gegenüber N sowohl dem Grunde nach erworben und dieser ist auch vom Umfang gedeckt.
I. O hat diesen Anspruch auch nicht verloren.
II. Der Anspruch ist auch durchsetzbar.
C. O hat gegen N einen Anspruch auf Herausgabe der 100.000 € Wertersatz für die Wohnung, der 1.080 € von A erhaltener Mietzahlungen und der ortsüblichen Miete für zehn Monate gemäß § 812 I 1 Alt. 1 i.V.m § 818 I, II BGB.
Die 10.000 € Mehrerlös, die N durch den Verkauf an S erzielt hat, darf er indessen behalten.
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