Version [30091]

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Der Mieter und der Vermieter hatten einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen. Dieser Mietvertrag enthielt unter anderem die Bestimmungen, dass

die Wohnung in bestimmten zeitlichen Abständen durch den Mieter auf dessen Kosten zu renovieren ist und

die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in renovierten Zustand zu übergeben ist (diese Bestimmung wurde handschriftlich eingefügt und auch bei anderen Mietern verwendet).

2006 wurde das Mietverhältnis nun beendet. Der Mieter, der beruflich Maler und Lackierer ist, weißte vor Auszug noch die Wohnung in Eigenleistung auf Grund der Bestimmung im Mietvertrag.

Nun verlangt der Mieter Erstattung der Kosten für die Farbe vom Vermieter.

Graphische Skizze

§ 535 BGB + weitere Bestimmungen im Vertrag

Mieter <- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -> Vermieter

(Kläger) - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -> (Beklagte)

Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Farbe?

Mögliche Anspruchsgrundlagen

Schadensersatzanspruch aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis (§ 280 I, § 241 II, § 311 II BGB)

Aufwendungsersatz aus der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 539 I, § 677, § 683 S. 1, § 670 BGB)

Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 I S 1 1. Alt. BGB)

Zentrales Problem

Einen Schadensersatzanspruch aus dem vorvertraglichen Schuldverhältnis gem. § 280 I, § 241 II, § 311 II BGB und einen Aufwendungsersatz aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag gem. § 539 I, § 677, § 683 S. 1, § 670 BGB hat der BGH relativ schnell verneint. Die Gründe dafür, dass diese Ansprüche hier nicht bestehen, werden in der Lösungsskizze (siehe weiter unten) erläutert.

Das zentrale Problem dieses Falles hingegen liegt beim Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 I S. 1 1. Alt. BGB - und zwar im speziellen bei der Prüfung des Umfangs des Bereicherungsanspruchs.
Der BGH hat dahingehend entschieden, dass sich der Umfang grundsätzlich nach der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung richtet. Nehmen die Mieter die Schönheitsreparaturen allerdings in Eigenleistung vor, bemisst sich der Bereicherungsumfang danach, "was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen". Doch auch für den Fall der Selbstvornahme lässt der BGH die Möglichkeit offen, einen höheren Wert anzusetzen, wenn die Schönheitsreparatur gleichzeitig Gegenstand der Erwerbstätigkeit des Mieters ist.

Lösungsskizze

Der Mieter könnte gegenüber dem Vermieter einen Schadensersatzanspruch gem. § 280 I BGB haben.

1. Schuldverhältnis (+)

a. durch Vertrag gem. § 311 I BGB (-)

hier entscheidend: Wirksamkeit der handschriftlichen Endrenovierungsklausel

Mietvertrag ist grundsätzlich wirksam (keinerlei Hinweise auf die Nichtigkeit des Mietvertrages im Sachverhalt)

Endrenovierungsklausel evtl. unwirksam gem. § 307 I S. 1 BGB?

hierfür müsste diese Bestimmung als AGB i. S. v. § 305 I S. 1 BGB gelten

Problem: handschriftliche Bestimmung evtl. Individualvereinbarung

die Bestimmung wird in mehreren Mietverträgen mit andern Mietern auch verwendet. Sie gilt somit als AGB i. S. v. § 305 I S. 1 BGB. Dass die Vereinbarung handschriftlich erfolgte, hat keinerlei Bedeutung.

Die Bestimmung unterliegt damit der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB.

Gemäß der Bestimmung muss der Mieter die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses renovieren, unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzen Renovierung. Dies ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Die Vereinbarung ist somit gem. § 307 I S. 1 BGB unwirksam.

ein Schuldverhältnis durch einen Vertrag liegt bzgl. der Endrenovierungsklausel nicht vor

b. durch vorvertragliches Schuldverhältnis gem. § 311 II BGB (+)

Mieter und Vermieter haben Vertragsverhandlungen geführt => Schuldverhältnis (§ 311 II Nr. 1 BGB)

2. Pflichtverletzung (+)

Verletzungen der Pflicht zur Rücksichtnahme gem. § 241 II BGB

3. Verschulden (-)

Vermieter musste nicht davon ausgehen, dass die Bestimmung, die er in einer für individualvertraglichen Vereinbarungen typischer Weise handschriftlich hinzugefügt hat, gem. § 307 I S. 1 BGB nichtig ist => kein Verschulden

4. Schadensersatz gem. § 280 I BGB (-)

Der Mieter könnte gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Aufwendungsersatz gem. § 539 I, § 677, § 683 S. 1, § 670 BGB haben.

1. kein § 536a II BGB (+)

Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug (-)

umgehende Beseitigung des Mangels notwendig (-)

2. Geschäftsführung ohne Auftrag gem. § 677, § 683 S. 1, § 670 BGB

a. Geschäftsbesorgung (+)

= jedes rechtsgeschäftliche oder tatsächliche Handeln

hier: Mieter weißt die Wohnung

b. für einen anderen (-)

objektiv fremd

= das Geschäft/ die Handlung gehört aus Sicht eines objektiven Dritten schon ihrem Inhalt oder ihrer Natur nach zum Rechts- oder Interessenkreis eines anderen als dem des Geschäftsführers

auch fremd

= der Geschäftsführer führt hier sein eigenes und zugleich ein fremdes Geschäft; der Geschäftsherr muss auch ein unmittelbares Interesse haben

hier: Mieter erbringt eine Leistung, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist => Tätigwerden nur im eigenen Rechts- und Interessenskreis

3. Aufwendungsersatz gem. § 539 I, § 677, § 683 S. 1, § 670 BGB (-)

Der Mieter könnte gegenüber dem Vermieter einen Herausgabeanspruch gem. § 812 I S. 1 1. Alt. BGB haben.

1. etwas erlangt (+)

= jeder Vermögensvorteil

hier: Vermieter erlangt Eigentum an den Renovierungsarbeiten

2. durch Leistung (+)

= jede bewusste, zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens

hier: der Mieter streicht die Wohnung um die Bestimmung des Mietvertrages zu erfüllen, wodurch der Vermieter das Eigentum an den Renovierungsarbeiten erlangt

3. ohne Rechtsgrund (+)

die Vereinbarung bzgl. der Endrenovierungsklausel ist gem. § 307 I S. 1 BGB nichtig (siehe oben I. 1. a.)

4. kein Ausschluss gem. § 814 BGB (+)

Mieter wusste nicht, dass Vereinbarung nicht wirksam ist und er damit nicht zur Leistung verpflichtet war

5. Zwischenergebnis

Mieter hat gegenüber Vermieter einen Herausgabeanspruch gem. § 812 I S. 1 1. Alt. BGB dem Grunde nach erworben

6. Umfang des Herausgabeanspruchs

a. Tatsächliche Herausgabe (-)

die Renovierungsarbeiten kann der Vermieter nicht zurückgeben

b. Wertersatz gem. § 818 II BGB (+)

Problem: Höhe des Wertersatzes

bei der Höhe des Wertersatzes kommt es nicht darauf an, was der Mieter ausgegeben hat, sondern um wie viel sich das Vermögen des Vermieters vermehrt hat

grds. entspricht die Höhe dem üblichen, hilfsweise dem angemessenen Entgelt der Dienst- oder Werksleistung

aber: hat der Mieter in Eigenleistung gehandelt, dann bemisst sich der Wert nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung seiner Helfer aufgewendet hat oder aufwenden hätte müssen

Ausnahme: höherer Wertansatz möglich, wenn Schönheitsreparatur Gegenstand der Erwerbstätigkeit des Mieters ist

hier: der Mieter nahm die Renovierungsarbeiten selbst vor => grds. nur die Vergütung, die der Mieter billigerweise aufgewendet hat

Mieter ist allerdings Maler => höherer Ansatz möglich

7. Herausgabeanspruch gem. § 812 I S. 1 1. Alt. BGB (+)

Praxishinweis

In der Literatur wird häufig davon ausgegangen, dass die Mieten auf Grund des BGH-Urteils steigen werden (vgl. NJW-Spezial 2009, 529). Die Vermieter hätten nämlich die Mieten höher bemessen, wenn sie von Anfang an gewusst hätten, dass sowieso sie die Schönheitsreparaturen übernehmen müssen.
Die folgenden beiden Urteile bekräftigen diese Annahme, denn es geht hierbei um Mieterhöhungen auf Grund von unwirksamen Bestimmungen bezüglich der Schönheitsreparaturen. Die Zulässigkeit von Mieterhöhungen (auch bei Mietpreisbindung) wurde durch diese Urteile bestätigt: