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Fallbeispiel 6 – Der hartnäckige Hausbesetzer
A. Sachverhalt
Der kleingewachsene Spence (S) ist fälschlicherweise im Grundbuch als Eigentümer eines Hausgrundstücks eingetragen. Er verkauft das Grundstück an die gutgläubige Carrie (C). Eine Einigung über den Eigentumswechsel und auch der Antrag auf Erlangung desselben im Grundbuch erfolgen. Bei dieser Gelegenheit erfährt C, dass S nicht Eigentümer ist, sondern dessen Freund Doug (D). Die Grundbucheintragung der C als Eigentümerin wird wenig später vorgenommen. Kurz darauf besetzt der Hausbesetzer Arthur (A) den Keller des Hauses und macht sich in kürzester Zeit auf dem gesamten Anwesen breit.
B. Frage
Kann C von A Herausgabe des Grundstücks gemäß § 985 verlangen?
Fallabwandlung:
Der wahre Eigentümer D erfährt noch vor den ersten Vertragsverhandlungen zwischen S und C von der Unrichtigkeit des Grundbuchs.
Hat D gegen S einen Anspruch aus § 894?
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C. Lösung
1. Grafische Skizze
2. Lösungsskizze
C gegen A Herausgabe des Grundstücks gemäß § 985?
I. Anspruch entstanden
1. Voraussetzungen des § 985 BGB
a. Tauglicher Herausgabegegenstand i. S. d. § 985
HIER (+) Grundstück (i. S. d. Sachenrechts des BGB ist jeder abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines besonderen Grundbuchblatts eingetragen ist)
b. Anspruchsgegner (A) ist Besitzer
= Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache (§ 854 Abs. 1 BGB)
HIER (+)
c. Anspruchssteller (C) ist Eigentümer
aa. ursprünglich (-)
bb. Aber: Wirksamer Eigentumserwerb der C von S gem. §§ 873, 925?
= Erwerb der C vom Berechtigten S
(1) Auflassung, d. h. Einigung (§ 873 Abs. 1 BGB) in der Form des § 925 BGB
= dinglicher Vertrag zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eigentumsübergang
(a) Zwei sich deckende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) über den Eigentumsübergang
HIER (+)
(b) Richtige Form der Auflassung nach § 925 Abs. 1
HIER (+)
(c) Keine Vereinbarung einer Bedingung oder Zeitbestimmung, § 925 Abs. 2
HIER (+)
(d) Keine sonstigen Wirksamkeitshindernisse
(2) Ordnungsgemäße Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch
HIER (+)
(3) Einigsein im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (d.h. bei Eintragung)
= keine der WEen darf widerrufen worden sein
HIER (+) kein Widerruf
(4) (Verfügungs-)Berechtigung des Veräußerers
= der verfügungsbefugte Eigentümer oder der Nichteigentümer, der gesetzlich verfügungsbefugt ist oder der vom Berechtigten ermächtigt ist
HIER (-) S ist weder Eigentümer noch Ermächtigter nach § 185; eine sonstige Verfügungsbefugnis ist nicht ersichtlich
(5) Zwischenergebnis: Eigentumserwerb der C vom Berechtigten S gem. §§ 873, 925 (-)
cc. Aber: Eigentumserwerb des C von S gem. §§ 873, 925, 892?
= Erwerb der C vom Nichtberechtigten S
(1) Einigung/Auflassung (+), s.o.
(2) Ordnungsgemäße Eintragung im Grundbuch (+), s.o.
(3) Einigsein im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs (+), s.o.
(4) „Berechtigungsersatz“ des Veräußerers
= Voraussetzungen des § 892 BGB
(a) Rechtsgeschäftlicher Erwerb
= nicht durch gesetzlichen Erwerb
HIER (+) Rechtsgeschäft liegt vor
(b) Verkehrsgeschäft (+)
= Güteraustausch zwischen zwei Personen; nicht gegeben bei persönlicher oder wirtschaftlicher Identität des Übereignenden mit dem Erwerber
HIER (+) Verkehrsgeschäft liegt vor
(c) Unrichtigkeit des Grundbuchs
= Inhalt des Grundbuchs stimmt nicht mit der Wirklichkeit überein (Grundbuch ist also im Hinblick auf das Verfügungsrecht unrichtig)
HIER (+) S ist fälschlicherweise als Eigentümer im Grundbuch eingetragen
(d) Legitimation des Verfügenden als Berechtigter (= Rechtsschein der Berechtigung)
HIER (+) Verfügender S ist im Grundbuch eingetragen
(e) Gutgläubigkeit des Erwerbers
= keine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs zum maßgeblichen Zeitpunkt
HIER (+) C hatte keine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs; obschon die Gutgläubigkeit der C zum Zeitpunkt des Rechtserwerbs (= Eintragung im Grundbuch) nicht mehr vorlag, weil C zu diesem Zeitpunkt wusste, dass nicht S, sondern D wahrer Eigentümer ist; gemäß § 892 Abs. 2, 1. HS muss die Gutgläubigkeit jedoch nur bis zur Antragsstellung vorliegen (= maßgeblicher Zeitpunkt), wenn nur noch die Eintragung erforderlich ist; diese Voraussetzung liegt hier bei C vor
(f) Keine Eintragung eines Widerspruchs gem. § 899 gegen die Richtigkeit des Grundbuchs (+)
(g) Zwischenergebnis: Voraussetzungen des § 892 (+)
(5) Zwischenergebnis: Eigentumserwerb der C vom Nichtberechtigten S gem. §§ 873, 925, 892 (+)
dd. Zwischenergebnis: Anspruchsstellerin (C) ist Eigentümerin (+)
c. Zwischenergebnis: Voraussetzungen des § 985 (+)
2. Voraussetzungen des § 986 BGB
= Anspruchsgegner hat kein Recht zum Besitz
HIER (+) Hausbesetzer A hat kein Besitzrecht
3. Zwischenergebnis: Anspruch entstanden (+)
II. Anspruch untergegangen (-)
III. Anspruch durchsetzbar (+)
IV. Ergebnis: C gegen A Herausgabe des Grundstücks gem. § 985 (+)
